A7 兩房多少錢？一衛 vs 兩衛差 43 萬、同 17 坪三房一衛貴 160 萬｜2026 實登拆解
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- A7 兩房，四間有三間只有一間廁所：2025/1–2026/7 A7 住宅大樓＋華廈的成屋成交 715 筆，兩房 390 筆；其中一衛 301 筆（77%）、兩衛 89 筆（23%）。
- 兩衛的門檻是坪數，不是配備：室內主建物 16 坪以下的兩房，168 筆只有 23 筆是兩衛（14%）；18–20 坪有 40%，20 坪以上過半（51%）。
- 一衛 vs 兩衛：含車位總價中位數，一衛 1,357 萬、兩衛 1,400 萬，差 43 萬；主建物中位 16.1 坪 vs 17.3 坪，差 1.2 坪。
- 同一段坪數，多一房常常就少一衛：主建物 16–19.5 坪，三房一衛中位 1,560 萬、兩房兩衛 1,400 萬，差 160 萬——但社區、樓層、車位都有差，不能全算成「多一間房的價錢」。
- 兩房兩衛在哪：集中在四個社區——森上、竹城甲子園、鴻築捷市達、竹城豐州。這是成交紀錄，不代表現在都有在賣。
瑞瑞這邊想跟你說…… 這篇的數字，都是我從內政部實價登錄拉出來自己算的：A7 的住宅大樓跟華廈、主要用途是住家、交易時間 2025 年 1 月到 2026 年 7 月，親友、特殊關係、分件登記、拍賣這些價格不正常的交易都先剔掉，剩 715 筆。三件事先講清楚：①總價都含車位；②單價一律用「（成交總價 − 車位價）÷ 扣掉車位後的坪數」算；③這篇只算成屋，預售屋不在裡面。實登上的「衛」只登記整數，一套半的衛浴也登記成 2——所以下面說的「兩衛」，含一套半。
先講結論：A7 買兩房，先決定要不要第二間廁所
你在 591 篩 A7 兩房，點一間：一衛。再點一間：還是一衛。
不是你運氣差，是 A7 的兩房本來就長這樣。
我把這一年半的成交攤開來看，最想先跟你講的只有一句：在 A7 找兩房，第一個要決定的不是總價，是你要不要第二間廁所。
因為這個決定，會直接決定你要看的坪數、能挑的社區、跟名單有多長。順序一換，你會少看很多根本不適合你的房子。
A7 兩房成交長什麼樣？
兩房佔一半，四間有三間只有一衛
715 筆成交裡，兩房有 390 筆，差不多佔了一半（55%）。A7 的主力產品就是兩房，這個大家都有感覺。
但把衛浴數拆開，差距就出來了：
四間兩房，有三間只有一間廁所。你在 591 一直點到一衛，只是剛好反映了這個比例。
兩衛的門檻是坪數，不是配備
結論先講：兩衛不是建商「有沒有給」的配備，是室內坪數「塞不塞得下」。
一衛兩房的室內主建物，中位數是 16.1 坪；兩衛兩房是 17.3 坪。（主建物就是權狀上室內能用的那塊，不含公設、也不含陽台。）
再把坪數切段看，會更清楚：
| 主建物坪數（兩房） | 兩衛的比例 |
|---|---|
| 16 坪以下 | 14%（168 筆裡 23 筆） |
| 18–20 坪 | 40% |
| 20 坪以上 | 51% |
16 坪以下，一百多筆裡只有二十幾筆有第二間廁所；到了 20 坪以上，才有一半是兩衛。
所以你以為自己在挑格局，其實是在挑坪數帶。要兩衛，先把室內坪數往上看。
一衛 vs 兩衛，差多少錢？
總價中位差 43 萬，室內多 1.2 坪
| A7 兩房 | 筆數 | 含車位總價中位數 | 主建物中位數 |
|---|---|---|---|
| 兩房一衛 | 301 | 1,357 萬 | 16.1 坪 |
| 兩房兩衛 | 89 | 1,400 萬 | 17.3 坪 |
| 差多少 | — | 43 萬（1,400 − 1,357） | 1.2 坪（17.3 − 16.1） |
「中位數」白話講，就是把這一組的成交價從低排到高，站在正中間的那一筆。
所以 43 萬不是「多一間廁所的標價」，是兩組房子各自排一排、中間那筆的差距。兩組的社區、樓層、有沒有車位都不一樣，這個差距只是讓你抓個量級。
注意：43 萬看起來不多，但真正卡人的不是錢，是選擇——兩衛只佔兩房成交的四分之一不到，你一加上「要兩衛」這個條件，能挑的房子一下子剩很少。
為什麼兩衛的單價，反而比較低？
照單價算（扣掉車位的總價 ÷ 扣掉車位的坪數），一衛兩房的單價中位是 47.8 萬／坪，兩衛兩房是 45.8 萬／坪。
多一間廁所，單價反而低 2 萬？
我的解讀是：兩衛的房子坪數本來就大一截，又集中在少數幾個社區，單價會跟著坪數跟社區走。所以比一衛跟兩衛，看總價比看單價準——總價才是你真的要付的錢。
同樣 16–19.5 坪：三房一衛 vs 兩房兩衛，差 160 萬
先懂這件事：同坪數，多一房常常就少一衛
在 A7，室內主建物一樣 17 坪上下，隔兩房，可能做得到兩房兩衛；硬隔成三房，浴室的空間就沒了，可能就變三房一衛。
實登上看得到這件事：A7 的三房 257 筆，一衛只佔 13%，三房一衛本來就是少數；而這些三房一衛的主建物中位是 17.8 坪——跟兩房兩衛的 17.3 坪，幾乎是同一段坪數。
🚪 三房一衛
成交 19 筆含車位總價中位 1,560 萬
多一個房間，少一間廁所
🚿 兩房兩衛
成交 47 筆含車位總價中位 1,400 萬
少一個房間，多一間廁所
所以你在 591 勾「三房」，買到的不一定比較大。多一間房，可能只是把原本的空間切小。
重點是：同一段坪數，你要多一間房，還是多一間廁所？ 下面三個問題，幫你看多花的錢，有沒有解決你家的需要。
你打算住幾年？
先別只想現在放不放得下一張床。
如果要住十年，小孩會長大，書桌、衣櫃放哪裡？再想一下你家早上七點半：有人在上廁所，有人趕著刷牙出門。一間廁所，你家等不等得了？ 這比格局圖上多一個房間，更需要先想清楚。
你以後會不會賣？
很多人以為三房一定比較好賣。
但以我們在 A7 的經驗，反而是總價比較低的兩房，比較好找接手的人——總價低一截，接得起的人就多一群。
所以你現在為了第三房多付的錢，不能直接當成以後一定賣得回來。
那間房真的夠用嗎？
如果每天有人要睡，就把床、衣櫃的尺寸帶去量。放完還能不能走？門能不能開？
如果只是偶爾有客人來，你願不願意為了這幾天，每天少一點客廳或收納空間？
結論先講：三房可以買，但第三間要真的用得上。別多花了錢，只買到一間放不下你生活的房間。
A7 兩房兩衛在哪幾個社區？
這一年半的成交，兩房兩衛主要集中在這四個社區（這裡的兩衛，一套半也算在內）：
| 社區 | 兩房兩衛成交 | 在這個社區的兩房裡 | 兩房兩衛總價中位（含車位） | 主建物中位 | 完工 |
|---|---|---|---|---|---|
| 森上 | 11 筆 | 全是兩衛 | 1,626 萬 | 18.0 坪 | 民國 113 年 11 月 |
| 竹城甲子園 | 14 筆 | 超過六成 | 1,292 萬 | 17.0 坪 | 民國 110 年 11 月 |
| 鴻築捷市達 | 9 筆 | 超過六成 | 1,400 萬 | 15.8 坪 | 民國 114 年 8 月 |
| 竹城豐州 | 9 筆 | 大約一半一半 | 1,240 萬 | 15.2 坪 | 民國 114 年 9 月 |
幾個看表要知道的事：
- 這是成交紀錄，不代表現在都有在賣。 同一個社區，不同樓層、座向，價格也會差很多，實際以實登為準。
- 「兩衛」含一套半。 像竹城甲子園，我們在整理 A7 建案資料時就記過：它的兩房有規劃一套半的衛浴——實登上登記成 2 衛，實際是一套完整加半套。
- 鴻築捷市達、竹城豐州的主建物中位不到 16 坪，一樣有兩衛——所以「16 坪塞不下」講的是多數，不是每一戶。看到坪數小的兩衛，記得去現場看那間廁所是完整一套還是半套。
如果你想知道目前有什麼社區有兩房兩衛正在銷售，可以來找我跟俊傑。
預算 1,500 萬以內，買得到什麼？
把總價（含車位）抓在 1,500 萬以內，A7 這一年半成交了 382 筆。
- 這 382 筆裡（含其他房型，不只兩房），登記兩衛的有 99 筆，大約四間才一間（26%）。
- 兩房一衛就佔了 246 筆，將近三分之二。
- 三房兩衛只有 38 筆。
將近三分之二，名單上最常看到的就是它
大約四間才一間
在這個總價帶很少見
怎麼做：如果第二間廁所是你家一定要的，就先把這個條件列出來，再去看房。別看到喜歡的裝潢，才說服自己每天排隊也沒關係。
今晚把看房名單打開，每間旁邊寫上：幾間廁所、總價多少、主建物幾坪，還有哪個條件你願意退一步。篩完如果沒剩幾間，就是預算跟格局要讓一個——再來比地點、屋齡、坪數，看有沒有別的搭配。
如果是我家兩個女兒，我會怎麼選？
我自己有兩個女兒，挑一衛還是兩衛，我會先想三件事。
第一，小孩現在幾歲？ 小孩幾歲，是提醒你想想她們接下來的作息。真正要算的是：幾個人會同時用廁所？一間，你家等不等得了？
第二，這間房要住幾年？ 如果現在一間就夠，也只打算住幾年，不用為了兩衛，硬把預算拉到自己喘不過氣。但如果準備住十年，我會把小孩長大後的需要一起算進去——現在不用搶，不代表以後也不用。
第三，我的預算找不找得到？ 1,500 萬以內大約四間才一間兩衛，所以兩衛不是想要就有，是要提早決定，名單才對得上。
所以我挑兩衛，會連幾年後的早上一起想。買房的時候，不能只看今天夠不夠住。
俊傑帶看時，會口頭再跟你講的 6 件事
Blog 只能寫到這裡。你如果真的約俊傑帶看，現場口頭會再告訴你：
- 目前在賣的兩房兩衛，在哪幾個社區、還剩哪幾個戶別
- 目前實際議價空間大約幾%、什麼狀況會讓更多
- 你看中的那個社區，建商過去其他建案的交屋狀況
- 同一個社區裡，兩房一衛跟兩房兩衛的戶別怎麼比
- 管委會目前運作狀況
- 分析各房型優缺點
常見問題
A7 兩房一衛以後好賣嗎？
A7 的兩房，四間有三間是一衛（390 筆裡 301 筆），一衛本來就是這一區兩房的主流產品。以我們在 A7 的經驗，總價比較低的兩房，反而比較好找接手的人。要擔心的不是「一衛難賣」，是你買的時候，預算跟需求有沒有對上。
A7 兩房大概多少錢？
依內政部實價登錄，2025/1–2026/7 A7 住宅大樓＋華廈的成屋成交，兩房一衛含車位總價中位數 1,357 萬、兩房兩衛 1,400 萬。同一個社區不同樓層、座向、有沒有車位，價格都會差，實際以實登為準。
A7 兩房兩衛要多少坪才有？
看室內主建物。A7 兩房兩衛的主建物中位是 17.3 坪，一衛是 16.1 坪；16 坪以下的兩房只有 14% 是兩衛，20 坪以上過半（51%）。要兩衛，先把坪數往上看，再對社區。
同樣坪數，三房一衛跟兩房兩衛該怎麼選？
主建物 16–19.5 坪這一段，三房一衛含車位總價中位 1,560 萬、兩房兩衛 1,400 萬，差 160 萬。這是兩組不同成交的中位數，社區、樓層、車位都有差，不能全算成多一間房的價錢。怎麼選，先問自己三件事：打算住幾年、以後會不會賣、第三間房真的用得上嗎。
A7 哪些社區比較多兩房兩衛？
2025/1–2026/7 的成交，兩房兩衛主要集中在森上（兩房 11 筆全是兩衛）、竹城甲子園與鴻築捷市達（超過六成）、竹城豐州（大約一半一半）。這是成交紀錄，不代表現在都有在賣；想知道目前有哪些在賣，可以問我們。
實登上寫「2 衛」，就是兩套完整衛浴嗎？
不一定。實價登錄的「建物現況格局-衛」只登記整數，一套半的衛浴也會登記成 2。所以看到兩衛，記得去現場確認是兩套完整的，還是一套加半套。
預售屋的兩房也是這樣嗎？
這篇只算成屋的實價登錄，預售屋不在裡面。預售屋是跟建商、代銷買，俊傑不經手；想討論預售的格局怎麼挑，也歡迎來問我們，當朋友幫你一起看。
預算 1,500 萬，在 A7 買得到兩房兩衛嗎？
有，但不多。A7 總價 1,500 萬以內的成交 382 筆，登記兩衛的 99 筆，大約四間才一間（含其他房型）。如果兩衛是一定要的條件，建議先決定，名單才對得上。
你的預算，對得上兩衛嗎？
跟我說你的預算、家裡幾個人、打算住幾年，我幫你把 A7 兩房一衛、兩房兩衛的成交攤開對一次。想知道目前哪些社區有兩房兩衛在賣，來找我跟俊傑。
林口專業房仲｜林口的事情，我們夫妻倆來跟你說。資料：內政部實價登錄，A7 住宅大樓＋華廈、住家用，交易期間 2025/1–2026/7，已排除親友／特殊關係／分件登記／拍賣等交易；總價含車位，單價＝（成交總價 − 車位價）÷ 扣車位坪數。實際價格以實登為準。