買預售屋的人，青安 3.0 到底怎麼辦？A7 每 10 筆成交有 4 筆是預售——而預售屋，青安一毛都借不到

接待中心那天，代銷在平面圖上圈了一個位置，跟你說：這一戶預計 2029 年交屋，貸款到時候辦青安就好。

你點頭。合約簽了，訂、簽、開一路繳下去。工程期款按進度扣款，你也照表操課。

三年後，鑰匙快拿到了，你帶著合約去銀行——

櫃檯跟你說：這個，我們現在辦不了。

多數人第一個反應是「是不是我的條件不夠」。

不是。是你手上那份合約，從簽名那天開始，就不在青安可以申請的名單上。

而且這不是 8 月才多出來的新規定。至少從青安 2.0 開始，能貸的就只有已經蓋好的房子（2.0 之前的版本我沒查，不替它背書）。

我先講清楚這篇要幫你做什麼：把「預售屋跟青安到底是什麼關係」從頭講到懂，再用近 13 個月的實登資料，算出這件事在 A7、A8、林口牽涉到多少人，以及你手上那份合約接下來三年會被哪幾件事咬。

以下是整理與判讀，不做預測，也不會叫你現在去做任何決定。

瑞瑞這邊想跟你說……
這篇的重點，跟大部分「青安 3.0 懶人包」都不一樣。
我把手邊查得到的青安 3.0 懶人包整理看過一輪（查閱時點 2026-07-28）——我沒有找到一題是正面回答預售屋買方的，多數都預設你買的是成屋，教你怎麼算年齡、怎麼算排富、幾號前要送件。（如果你有看到誰講過，歡迎丟給我，我補上去。）
可是在 A7 跟林口，買預售的人不是少數。A7 近 13 個月每 10 筆住宅成交有 4 筆是預售，林口將近一半。 這群人被整個討論漏掉了。
另外先講一件很多人以為已經定案的事：青安 3.0 的三份官方文件（新聞稿、方案重點、懶人包 7 頁），全文查不到「預售」「成屋」「交屋」「貸款標的」任何一個詞。 所以正確講法只能是「現行規定是只借成屋、不含預售屋；3.0 未重申、也未改變此立場」，不能說成「青安 3.0 明定排除預售屋」。這個分寸我全篇都會守著。
※ 細則以財政部正式公告為準。

一、為什麼預售屋辦不了青安？不是銀行不肯借，是沒有東西可以貸

先給結論：這不是銀行的態度問題，是制度上「標的不存在」。

青安的《貸款原則》裡有一條很少人翻到的規定——第三點第七款，貸款標的：

「（七）貸款標的：申請日前 6 個月起所購置之住宅。」
——財政部國庫署《公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則》（青安 2.0，113-08-16）

關鍵在「住宅」兩個字。

你今天簽預售屋，簽到的是一份買賣契約，不是一間住宅。那塊地上可能連結構都還沒長出來，更不會有一份可以辦理所有權移轉、可以讓銀行設定抵押權的建物登記。

銀行的房貸，本質是「拿那間房子當擔保」。房子還不存在，擔保品就不存在——不是他不想借你，是沒有東西可以拿來借。

然後官方把結論直接寫死了。財政部（發布單位：國庫署）在 114-09-04 的新聞稿裡逐字寫：

「……並非每案均得以新青安貸款最高上限 1,000 萬元、貸款 8 成或寬限期 5 年及 40 年期核貸，且新青安貸款係於實際交屋始得受理，預售屋非可申請辦理標的……」
——財政部新聞稿，2025-09-04（民國 114-09-04）

同一件事，行政院的青安 2.0 精進方案政策頁也寫過一次：「……均可申請購買成屋（不含預售屋）。」（行政院，114-07-30）

兩個獨立的官方來源，講的是同一件事。

所以，預售屋不是「青安比較難辦」，是現在辦不了——你的送件日被推到交屋那一天。那一天的規則長什麼樣、你還剩幾年可貸，就是第二、三、六節要幫你算的事。（真的到交屋還不符資格，才會落到一般房貸，那是另一回事。）

二、那什麼時候才辦得到？時間點不是你能挑的

答案是：交屋。而且那個時間點，是被契約條文綁死的，不是你想早一點就能早一點。

預售屋的貸款節奏，寫在內政部的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」裡（112-06-19 修正、112-07-01 生效）。這份是強制應記載，不是各家建商自己訂的：

把這幾條排在一起，時間軸長這樣：

建照 → 開工 → 使照核發 → 4 個月內辦產權移轉 → 抵押權設定 → 撥款 → 交屋（使照後最多 6 個月）

你會發現：整條線的起點是「使照什麼時候下來」，那是工地決定的，不是你決定的。

你能做的，只有在那一天到來的時候，符合資格。

三、交屋那天，你適用的是哪一版青安？答案是「那一年的版本」

這是整篇最重要的一句話，我單獨拉出來講。

青安 3.0 的懶人包第 5 頁，講新舊制怎麼銜接時，逐字寫的是：

「以借款人申請日為適用基準」
「115.7.31 前向公股銀行申貸，適用青安 2.0 方案」
「115.8.1 後向公股銀行申貸，適用青安 3.0 方案」
——財政部國庫署《青安3.0懶人包》P5（115-07-17）

申請日。 不是簽約日、不是撥貸日、不是你決定要買的那一天。

而預售屋的申請日，我們剛剛算過了——在交屋那一年。

兩句話併起來，結論很直白：

今天簽預售屋的人，等於是對「一套自己還沒讀過的制度」下單。

2026 年簽約、2029 年交屋，你交屋那天適用的，是 2029 年那一天有效的規則版本，不是你 2026 年在接待中心看的那份懶人包。

（這一段是我把兩條官方明文併讀後的推論，官方沒有針對預售屋做過任何說明或舉例，我照實跟你講。）

順帶把一個常見誤會拆掉：預售屋買方實務上幾乎不可能適用青安 2.0。 2.0 的申請期限是 115/7/31，而預售屋要交屋才能申請——除非你的房子正好在 2026 年 7 月底前交屋並完成申貸，否則你的合約只會落到 3.0（或 3.0 之後）的世界。

至於青安 3.0 的三道新門檻（年齡、排富、總價）分別怎麼算、利率 3+3 怎麼退場、婚育額度 1,200 跟 1,500 怎麼分——這些我在上一篇一項一項拆過，這篇不重複：

👉 青安 3.0 的三道門檻怎麼算、利率怎麼退場，我在這篇一項一項拆過

這篇只講一件上一篇沒講的事：這些門檻套在「三年後才申貸」的人身上，會長成完全不一樣的形狀。

四、等交屋的這幾年，你自己就可能把資格踩掉——有兩條

在講年齡跟總價之前，先把兩條「你自己就可以不小心破壞掉」的資格講清楚。這兩條是分開的、獨立的門檻，很多人以為是同一條。

第一條：本人、配偶及未成年子女均無自有住宅。

「借款人符合民法規定之成年年齡以上，且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者。」
——《貸款原則(青安2.0)》第二點；青安 3.0 懶人包 P2 把它列在「7 項貸款對象及資格條件維持與青安 2.0 相同」的第 1 項

等交屋的那三年，如果你（或配偶）先買了另一間成屋並完成登記，交屋要申貸時，你已經不是無自有住宅家庭了。夫妻分開買、以為各算各的，也一樣中招——配偶要併計。

第二條：一生一次。

「112 年 8 月 1 日以後經銀行核貸本優惠貸款者，自 113 年 6 月 27 日起，不得再次申貸本優惠貸款。」
——《貸款原則(青安2.0)》第二點但書；《問答集(青安2.0)》第 26 問同旨

重點是：「一生一次」是整個青安制度算一次，不是每改一版就重新給你一次。 簽了預售屋、中間又先用青安買了另一間房，交屋時這張票已經用掉了。

這兩條在成屋買方身上很少發生問題——因為他們從決定到申貸通常只有幾個月。但預售屋買方中間隔著兩三年，人生會發生事情：長輩過戶、繼承、換屋、多買一間收租。時間本身就是風險。

五、A7 每 10 筆住宅成交有 4 筆是預售，林口將近一半——這些人現在都借不到

到這裡為止，講的都是不分區域、每個人都一樣的規則。接下來這段，才是我這篇真正想給你的東西。

我把手上那套實價登錄的整併資料重新篩了一次（口徑寫在圖註，全篇只用同一套）：近 13 個月（民國 114/06/01–115/06/30）三區的住宅成交，成屋跟預售各是多少筆。

A7 近 13 個月住宅成交 935 筆，其中預售 395 筆＝42.2%；林口 1,367 筆，其中預售 638 筆＝46.7%。※ 口徑：內政部實價登錄整併檔，CSV 快照 2026-07-21，窗口 114/06/01–115/06/30，住宅口徑（房地＋住宅型態＋住家/住商/住辦用，預售已剔除解約）。⚠️ 實價登錄有申報時滯，成屋的申報鏈比預售長，最近兩個月的成屋還沒申報齊，會讓預售占比略為偏高；窗口往前挪一季（114/04–115/03）重算是 A7 39.1%、林口 47.9%。方案細則以財政部正式公告為準。

（上圖的文字版：）

先講四件我得先攤開的事，不然這組數字會被讀錯：

第一，「幾乎打平」只在林口成立。 A7 是「每 10 筆有 4 筆」，不是一半。我原本抓的印象是打平，重算之後不是，就照重算的講。（用全部交易口徑〔不篩住宅型態〕算，A7 是 41.8%、林口剛好 50.0%——兩種口徑結論一致：林口打平、A7 四成。）

第二，這個占比本身還會被「申報時滯」墊高一點，我直接把它攤給你看。 實價登錄不是成交當天就上去的，而成屋要辦完所有權移轉登記才申報、鏈路比預售長。我這份 CSV 是 2026/7/21 的快照，窗口最後兩個月的成屋明顯還沒申報齊：A7 成屋 115/05 只有 19 筆、115/06 只有 3 筆，前 11 個月平均約 47 筆。分母的成屋被砍掉，預售占比自然被墊高。

所以我另外把窗口整個往前挪一季（114/04–115/03）重跑一次：A7 是 39.1%、林口是 47.9%。 數字更保守，但結論沒有變——林口打平、A7 四成。 你要用哪一組都行，我把兩組都放在這裡。

第三，A7 這 395 筆的集中度很高。 近 13 個月 A7 只有 10 個建案有預售成交，其中「長耀辰」一案就占 260 筆＝65.8%，前三案合計 94.4%。所以下面所有 A7 預售的價格數字，本質上是少數幾個在售案的價目表，不是「A7 預售市場的全貌」。林口沒有這個問題（49 個建案、最大案僅 11.1%）。

點出案名，是為了讓你知道這組數字代表誰，不是在評價那一案的價格合不合理——A7 預售現在就是少數幾案在賣，樣本結構本來就長這樣。

第四，A8 這一年幾乎沒有預售成交（3 筆、全來自同一案），樣本太少，我不給它任何比例或中位數。

好，那這些人現在的處境是什麼？

我把三區的預售成交，一筆一筆對上青安 3.0 的總價門檻：林口在新北市，2,500 萬（官方逐字列舉）；A7、A8 在桃園市龜山區——注意，官方那句話是點名式的，通篇沒有寫到「桃園」，是被歸進「其他縣（市）」的 2,000 萬，這是排除法推得的結論，不是條文直接寫給桃園的。

近 13 個月三區有 841 筆預售成交，光看買賣總價是過得了青安級距的——但這些人現在連送件的資格都沒有，因為手上的產品是預售。

這 841 筆卡住的原因，不是價格。是產品。

不過這個數字有兩個前提，我要先跟你說清楚，不然你會把它讀得太滿：

一、我用的是實登的「買賣總價」，那是含車位的。 青安的「總價」到底含不含車位，官方 8 份文件裡「車位」兩個字一次都沒出現——真正會定義口徑的 3.0 貸款原則，此刻根本還沒公布。如果最後認定是不含車位，過關的筆數只會更多、不會更少。

二、我能從實登驗的，只有「總價」這一道。 年齡、年所得、有沒有自有住宅、一生一次用掉沒有、銀行會鑑到多少——這五樣實登裡一項都查不到，而且全部要等交屋那年才結算。所以 841 是「總價這一關過得了」的筆數，不是「一定貸得到」的人數；同一個買方也可能買了不只一戶。

（想知道你看的那一案現在蓋到哪、大概幾年交屋，可以先在地圖上對一下位置：A7、A8 現在有哪些案子在蓋，地圖上一次看。）

順便把一個很容易讀反的地方講清楚：A7 預售的中位總價是 1,334 萬，比成屋的 1,420 萬還低——但這不代表預售比較便宜。 原因是產品結構：A7 預售的中位扣車坪只有 23.0 坪、其中 25% 是開放式（0 房）；成屋是 29.7 坪、開放式幾乎沒有。同樣拿三房比三房，A7 預售的扣車單價中位是 48.98 萬／坪，新成屋（屋齡 5 年內）三房是 41.43 萬／坪，預售高 18.2%（預售 n=69、新成屋三房 n=97）。

還有一個反直覺的：在林口，預售比成屋更容易撞到 2,500 萬那條線。 近 13 個月林口預售超過 2,500 萬的占 29.3%（187／638 筆），成屋是 25.5%。也就是說，同一區裡，正在蓋的那一批比已經蓋好的那一批更貼近門檻——這條線在我們兩區各自咬到誰，我在上一篇算過一次，這裡不重講。

六、代銷用 40 年幫你試算，交屋那年你只剩 35 年——月付差 2,871 元，其中一半在你簽約當下就已經差了

青安 3.0 新增的年齡門檻，官方逐字是這樣：

「(一)借款人申貸時未滿 50 歲，且申貸年齡加計核貸年限，合計不得逾 80。」
——財政部國庫署 青安3.0 新聞稿（115-07-16）

申貸時。

成屋買方看到這四個字，算的是「我現在幾歲」。預售屋買方要算的是「我交屋那年幾歲」。

這中間差的每一年，都在扣你的東西。

一張試算表，兩層落差：代銷試算表用的 40 年，月付約 29,112 元；43 歲申貸的規則上限只有 37 年、月付約 30,738 元（簽約當下就差 1,626 元）；等到 45 歲交屋只剩 35 年、月付約 31,983 元（等待再差 1,245 元）。依「申貸年齡＋核貸年限合計不得逾 80」推算：可貸年限＝min(40, 80−申貸年齡)。月付以 1,000 萬、財政部 115.7.16 公布之補貼後利率 1.775%、本息均攤、無寬限期概算，實際條件與月付金額請以各承貸銀行試算為準。官方三份文件對此零舉例，年限是照規則推算出來的。

（文字版，你可以自己驗算，就是純加減。這張表我特地換成兩個時點排——買預售的人要看的從來不是「我現在幾歲」：）

你簽約那年幾歲＝交屋那年減掉你那一案的等待年數（逐案不同，2～4 年都有，要問到白紙黑字）。

※ 等待年數用 3 年示意，實際請填你那一案的預計交屋年。年限＝min(40, 80−申貸年齡)。以 1,000 萬、補貼後利率 1.775%、本息均攤、無寬限期概算；1.775% 隨郵局牌告基準機動、非固定值。實際以各承貸銀行試算為準。

拿最常見的情境走一次：

你今年 43 歲，在接待中心簽了一戶 2028 年交屋的預售屋。

接待中心那張試算表，如果用的是最長「40 年」，月付大約 2 萬 9。（那張表用幾年、用什麼利率，各案不一樣——記得當場把它的前提問清楚，這比記住結果重要。）

這裡有兩層落差，要分開算：

第一層，那張表從一開始就不該是 40 年。 你今天 43 歲去申貸，規則上最多 37 年（80−43），月付約 3 萬 1。光是這一層，試算表就少算了 1,626 元——這一格跟等不等待無關，你簽約當下就已經差在那裡了。

第二層，才是等待本身的代價。 兩年後你去申貸，那天你 45 歲，年限剩 35 年，月付約 3 萬 2——比 43 歲當下再多 1,245 元。

兩層加起來：接待中心給你看的 2 萬 9，跟交屋那天真的要繳的 3 萬 2，一個月差 2,871 元、一年差 3 萬 4。

這裡我要幫你把一件事講準，因為很多文章講反了：年限被壓縮，不是讓你「多付利息」。 35 年攤完的總利息其實比 40 年少（約 343 萬 vs 397 萬，同樣以 1.775% 概算）。真正咬人的是每個月的現金流——而且銀行核貸時看的就是這個。月付從 2 萬 9 跳到 3 萬 2，你的負擔比會跟著動，那是 5P 徵審裡實實在在的一格。

更狠的是另一種情況：你今年 47 歲，簽的是一戶 2029 年交屋的案子（這裡故意把等待期拉成三年，因為每一案的工期不一樣——你要代進去的，永遠是你那一案的預計交屋年）。

簽約時 47 歲，看起來還在門內。三年後交屋，你 50 歲——不是少貸幾年，是整個方案沒了。

那一格不會給你緩衝。青安的補貼是 2 碼（0.5%）：政府補 1.5 碼、公股銀行減收半碼。這 0.5% 有多大？ 拿同一筆 1,000 萬、35 年來看，1.775% 月付約 31,983 元、2.275% 約 34,555 元，差約 2,572 元。

但要講準一件事：2.275% 是青安自己的「原貸款利率」，也就是「有資格、但補貼退場」的那個價。 真的跌出資格的人，要辦的是一般房貸——利率、年限、成數都由各家銀行牌告加上你的個人條件決定，不一定等於這個數字，年限也未必還給得到 35 年。那個差額我算不出來，只能請你交屋前直接跟銀行對。

想自己動手把年限從 40 年改成 35 年、看看差多少，站上的計算機可以直接調：把年限改一改，自己試算一次。

合約鎖得住的，是價格跟坪數。年紀不在合約裡。

順帶提一個全站沒人講過、但金額不小的細節：婚育加碼也是看申請日。 官方寫的是「申請日前 2 年內完成結婚登記家庭」額度 1,200 萬。今天剛結婚、買了三年後交屋的預售屋，到交屋申貸那天早就超過 2 年——那 200 萬的加碼會自己蒸發。反過來，「育有未成年子女」這一條在等待期間通常還會成立——但要提醒你，官方到今天為止沒有寫過它的認定基準日、也沒有定義「未成年」怎麼算、更沒說懷孕算不算，所以這只是我依字面判斷，不是官方說法。

（順便提醒：這是我用官方條文推的時間差，官方沒有針對預售屋舉過任何例子。）

七、2029 年 8 月以後交屋的人，現在沒有制度可以對

這道牆最硬，因為它是一個日期。

「青安 3.0 申辦期間自 115 年 8 月 1 日至 118 年 7 月 31 日止」
——財政部國庫署 青安3.0 新聞稿（115-07-16）；懶人包 P5、P6 同旨

118/7/31 就是 2029/7/31。從 2026-07-28 起算，還有 1,099 天，約 3.01 年。

預售屋的申貸日不在今天，在交屋那一年。時間軸四個點：簽約（訂、簽、開一路繳下去）→ 工程期款（按工程進度扣款，這段期間青安連送件的資格都沒有）→ 交屋＝申貸日（使照核發後 4 個月內辦產權移轉 → 抵押權設定 → 撥款；使照後 6 個月內通知交屋）→ 118/7/31（2029/7/31）青安 3.0 申辦期滿，從 2026-07-28 起算還有 1,099 天。青安「係於實際交屋始得受理」，簽約當天不能送件；而那段等待，年齡一直在走——年齡、所得、鑑價、成數、制度版本這五樣，都要在交屋那天重新結算。交屋日落在 2029/8/1 以後，3.0 申辦期已滿，有沒有下一版、條件如何、有無過渡條款，官方零字。※ 時間軸節點依內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第十四、十五、十八、十九點（112-06-19 修正）；「係於實際交屋始得受理，預售屋非可申請辦理標的」出自財政部（國庫署）新聞稿 114-09-04；申辦期間 115/8/1–118/7/31 出自國庫署青安 3.0 新聞稿 115-07-16。官方未針對預售屋交屋時點做過任何說明或舉例，時間軸為兩條官方明文併讀後的整理。細則以財政部正式公告為準。

（上圖的文字版：）

把交屋日對到申辦期，就是這兩種結果：

把它跟「實際交屋始得受理」放在一起看：

交屋日落在 2029 年 8 月以後的預售案，交屋當下，青安 3.0 已經不在申辦期間內了。

那時候有沒有 4.0？條件長什麼樣？有沒有過渡條款？

官方零字。 這不是我保留，是我查到今天為止，三份 3.0 官方文件加上國庫署專區，沒有任何一句話提到申辦期滿之後怎麼辦。

（這一句是我把「申辦期間到 118/7/31」和「實際交屋始得受理」兩條官方明文相乘推得的，官方沒有針對預售屋交屋時點做過任何說明或舉例。）

那問題就變成一句話：你那一案，幾年後交屋？

我很想直接告訴你答案。結果是：政府的原始資料算不出來。

我把近 13 個月三區 1,036 筆預售成交逐筆檢查，「建築完成年月」這個欄位的填寫率是——0 筆。預售屋的實登資料裡，根本沒有交屋時程這個欄位。

所以我改用兩條間接的路走：

路一：拿過去已完工的建案，回算「開賣第一筆成交 → 建築完成」中間隔多久。

這條路算得出數字。但我不打算把它當結論給你——因為我自己重跑一次，換個計算口徑，中位數就會移動。一個我自己驗都不穩的數字，不該拿來讓你規劃三年後的貸款。

它還有第二個毛病：系統性低估。只納入已經完工的建案，還在蓋的、蓋很久的，全部不在樣本裡。

路二：拿「建照核發 → 建築完成」算。 這條路算出來的量級明顯長很多——但它用的建照日期不是政府原始欄位，是外部平台整併來的。同樣不夠硬，我一樣不當結論。

兩條路的量級差距很大，原因是 A7 不少建案是建照下來後隔了好幾年才正式推案。加上「建築完成」還不等於「交屋」——依前面那份定型化契約，使照下來之後還有最多 4 個月辦產權移轉、最多 6 個月才通知交屋。

所以我的答案是：我不給你一個交屋年份。 兩條路算出來的量級差很遠，同一個區裡建案跟建案之間也差很遠——這種東西套平均值等於猜。

你不用問——去翻你合約第十二點（見 §十①）。

還有一個很多人沒想到的角度：交屋延遲，制度上的損失是落在你身上的。 原訂 2029 年 3 月交屋、實際延到 2029 年 9 月，你就從「趕得上」變成「趕不上」。

遲延的責任歸誰，要看你那份契約怎麼約定、以及遲延的原因——但不管責任在哪一邊，青安的申辦期間都是一條死線，它不會因為工地進度往後挪。

八、總價那條線，預售屋是拿兩個時點在賭

青安 3.0 的總價門檻，官方逐字是：

「(三)借款人購買住宅鑑價或買賣總價均不逾規定額度，臺北市為 3,500 萬元、新北市及新竹縣（市）為 2,500 萬元、其他縣（市）為 2,000 萬元。」

關鍵在那個「均」字：級距要同時擋兩樣東西——你成交的價格，以及銀行後來鑑出來的價格。任何一邊超過都不算過關，不是二擇一。

這條對成屋買方來說是一道門；對預售屋買方來說是兩個時點：

• 買賣總價：鎖在你簽約那一天。
• 銀行鑑價：交屋那一年才做。

中間隔著三年。

所以會出現一個很反直覺的狀況：你買的房子漲了，結果青安反而借不到。 舉一組純粹用來說明機制的假設數字：簽約 2,400 萬的林口物件（門檻 2,500 萬），如果交屋那年銀行鑑到 2,600 萬——一樣不符資格。這只是讓你看懂「兩個時點」怎麼運作，不是我對林口房價的預測，官方也沒有做過任何舉例。

（順帶把區域歸屬講清楚：林口在新北市，2,500 萬；A7、A8 在桃園市龜山區，走「其他縣（市）」2,000 萬。⚠️ 但要注意，官方那句話是點名式的，從頭到尾沒有寫到「桃園」這兩個字——它是被歸進「其他縣（市）」那一格，屬於排除法推得的結論，不是條文直接寫給桃園的。）

而且這一格底下還有兩個官方沒說的空白，對預售屋買方特別要命：

• 鑑價由誰做、以哪一天的鑑價為準？ 是使照核發時、產權移轉時、還是撥款時？官方到今天查不到規定。
• 總價含不含車位？ 8 個官方頁面 grep「車位」0 筆命中——真正會定義「總價」口徑的 3.0 貸款原則，此刻根本還不存在。

還有第三件事同樣不是簽約時說了算：8 成是上限，不是保證。

「惟銀行仍須依據徵授信規定決定貸款條件，並非每案均得以新青安貸款最高上限 1,000 萬元、貸款 8 成或寬限期 5 年及 40 年期核貸……綜合評估貸款實際用途、整體信用狀況及收支負擔等財務能力後，決定是否核貸及核貸條件。」
——財政部新聞稿，114-09-04

簽約時算「自備兩成」的人，交屋時若只核到七成，那一成差額要在交屋前拿現金補上。 這是預售屋最常見的資金破口，跟利率補貼一點關係都沒有。

把這一節收成一句：預售屋買方今天無法確定自己會不會破線。而「這個不確定本身」，就是你現在要處理的事。

八之一、三年後的你，薪水可能比現在高——這一格是往反方向咬的

前面講的年齡、鑑價，都還算好想像。這一格最少人算，但預售族最容易在這裡翻船。

青安 3.0 的排富門檻（年所得不逾 200 萬）算的也是申貸時的狀態。成屋買方看的是「我去年的所得」；預售屋買方要賭的是「交屋那一年的我，所得是多少」。

這一格跟年齡不一樣。年齡是一定會往壞的方向走；所得則是——你努力的方向，剛好跟資格的方向相反。三年升遷、加薪、換到更好的公司，本來是好事，卻可能讓你在交屋那天被排富擋掉。

而且官方到今天沒說清楚兩件事：認定的是哪一個年度的所得、要交哪些文件，官方一個字都沒寫。 3.0 的《貸款原則》還沒公布，這一格現在無法算死。

我能給你的只有一句：別用「我今年的收入剛好在線內」，去規劃三年後的申貸。

九、交屋時貸不到，能不能把預售屋賣掉止損？這條路 2023 年 7 月就封了

這題我一定要正面回答，因為網路上還在流傳「轉約」的操作經驗——那些多半是 112 年 7 月以前的舊案。

現在的法律是這樣寫的：

「預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。」
——平均地權條例第 47 條之 4 第 1 項（112-02-08 修正，相關條文自 112/7/1 施行）

罰則在後面：

「有下列情形之一者……處新臺幣五十萬元以上三百萬元以下罰鍰……其有不動產交易者，按交易戶（棟）處罰：一、買受人違反第四十七條之四第一項規定，讓與、轉售買賣契約或刊登讓與、轉售廣告。二、銷售預售屋或新建成屋者……同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人……」
——平均地權條例第 81 條之 3 第 1 項

三個重點：

1. 買方自己刊登轉售廣告，一樣違法。 不是只有真的成交才罰。
2. 買方跟建商兩邊都罰，而且是按戶（棟）算。買受人違反的是第 81 條之 3 第 1 項第 1 款；銷售的建商、代銷若同意或協助換約，適用同項第 2 款（違反 §47-4 第 3 項），罰則一樣。
3. 例外只有兩類，而且兩類的限制完全不一樣：
   • ① 親屬間（配偶、直系血親、二親等內旁系血親）的讓與或轉售——依第 1 項但書前段，條文直接除外，不需要另外申請核准，也不受戶數上限。
   • ② 中央主管機關公告的非自願重大變故（依內政部 112-06-30 新聞稿，包含非自願離職且超過 6 個月未就業等情形）——依但書後段，必須經直轄市、縣（市）主管機關核准；而且依同條第 2 項，這一類全國每 2 年以一戶（棟）為限。⚠️ 這類的完整款次與逐字條件，要看內政部公告與授權子法（「預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法」）；那些情形不寫在辦法條文裡、是由內政部另行公告，我這次沒有取到公告的逐字，實際認定以內政部公告與縣市政府為準。

注意那個「每 2 年 1 戶」只綁第 ② 類，不綁親屬間。 這一點網路上很多文章寫錯，兩個限制被混在一起講。

而「貸不到所以想脫手」，這兩類都不在裡面。

（一個常被搞混的點：這條不溯及既往——112/7/1 施行前已簽約的契約不受本條限制；但換約後承接契約的第三人，因為契約成立在施行後，就開始受限。⚠️ 你那份契約落在哪一邊，看的是簽約日、而且要由地政主管機關認定，不是自己推算就算數。這裡只講制度，不對任何個案下結論。

另外要講清楚：我們不承接、也不協助任何預售屋換約轉售——依同條第 3 項與第 81 條之 3 第 1 項第 2 款，協助的一方一樣是按戶罰 50 萬到 300 萬。）

那如果交屋時真的貸不到預期成數，制度上有沒有保護？有，但條件比你想的窄很多。

第十八點（二）：「前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：１、不可歸責於雙方時之處理方式如下：（１）差額在預定貸款金額百分之三十以內者，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。（２）差額超過原預定貸款金額百分之三十者，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為＿年（期間不得少於七年）……（３）差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。２、可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。３、可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起＿天（不得少於三十天）內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。」
——內政部 預售屋買賣定型化契約應記載事項第十八點（二）

⚠️ 這一條有兩個限制，請務必看清楚：

第一，它只管「賣方洽定辦理」的那一筆貸款。 你自己跑去辦青安、青安沒過，這一款不當然適用。

第二，30% 分期、縮短年限、得解約這三種處理，全部掛在「不可歸責於雙方」那一目底下。 如果差額是因為你自己的年齡、所得、名下多了一間房而失去資格——那落在第 ３ 目「可歸責於買方」：你要在接獲通知之日起（契約約定、不得少於三十天）內一次補足差額，或看賣方同不同意讓你分期。沒有解約權。

換句話說，這篇從頭到尾在講的那些變數，剛好落在「沒有保護」的那一格。

還有一件事也要講明白：這一條保護的是「價金缺口」，不是「利率補貼」。 貸不到青安、只能用一般房貸的利差損失，這一條不賠。

所以正確的路徑是：提早算、提早跟承貸銀行對條件。而不是留一條事後根本不存在的退路。

十、那手上有預售合約的人，現在該做哪五件事

前面講了一堆會變的東西。這一節講不會變的：你今天就可以做完的五件事。

① 翻你自己的合約「開工及取得使用執照期限」那一條（內政部應記載事項第十二點）——上面必須寫著「民國＿年＿月＿日之前…取得使用執照」。
那個日期＋使照核發後 4 個月內辦產權移轉（第十四點）＋使照後 6 個月內通知交屋（第十五點），就是你交屋日的最外界，你今天自己就算得出來。同一點還寫了賣方逾期的遲延利息與逾期三個月視同違約，順便看一下。代銷口頭說「大概 2029 吧」不算數，合約上那一格才算。

② 用交屋年推「那時候的你」幾歲，套 min(40, 80−年齡) 算年限。
純加減，你自己就能算。算完拿去站上的計算機把年限改一改，看月付變多少。

③ 把交屋年跟 118/7/31 對一次。
落在 2029 年 8 月以後的，你要先知道：那之後的制度，現在沒有人答得出來。這不是要你放棄，是要你別把青安當成已經到手的東西在算自備款。

④ 問建商配合的行庫是哪幾家、工程期款的節奏怎麼排。
青安只有公股銀行承作（3.0 是不是仍為現行那 8 家，官方沒有逐一列名，要等開辦公告）。建商洽定的銀行不一定在裡面。契約裡「貸款約定」那一條寫了什麼，現在就翻出來看。

⑤ 交屋前半年，把整組條件再跑一次，並且先問銀行鑑價。
鑑價是交屋那一年才做的，那是你最後一個可以提早知道的變數。

我之前跟俊傑聊過這件事。他說，客人拿預售合約來問他的時候，他第一個問的不是價格，是「你這間預計哪一年交屋」——因為那一格決定了後面所有算式。

先講清楚：預售屋是跟建商、代銷買的，我們不經手。 我們最熟的是 A7、A8、林口的成屋跟中古。所以這篇不是要跟你談哪一戶，是想在你被那張試算表說服之前，先把時間軸跟門檻幫你對一次。

最後：

你的房價鎖在合約裡，這是真的。

但年齡、所得、鑑價、成數、還有制度本身——這五樣都在交屋那天才結算，而且沒有一樣是寫在合約裡的。

我能幫你做的是算術：你交屋那年幾歲、年限剩幾年、月付變多少、那個日期落在 118/7/31 的哪一邊。

至於要不要簽、要不要繼續繳下去——那是你的錢、你的時間表，你比誰都清楚。

常見問題（預售屋 × 青安 3.0 快問快答）

手上有預售合約，不知道交屋那年還算不算數？

把三件事跟我說就好：你那一案預計哪一年交屋、你今年幾歲、合約總價多少。我幫你把交屋那年的年限、月付、還有那個日期落在 118/7/31 的哪一邊，一次算給你看。

📩 另外，買房前你需要先知道的事，我整理成一份《買房完整懶人包》

加 LINE @linkou35、跟我說一聲「買房包」，我直接傳給你。

或直接打給俊傑：0978-952-515

想直接約時間談：預約諮詢

加 LINE 好友

延伸閱讀：青安 3.0 三道門檻與利率退場完整版・成屋那一邊長什麼樣：富宇哈佛苑住進去的 10 件事・下訂之前，先搞懂斡旋跟要約差在哪

林口專業房仲｜林口的事情，我們夫妻倆來跟你說。

（其他免費工具——資格檢測器、房產計算機、A7 建案地圖——都在這：linkou35.com/tools）

📌 交屋前半年，記得回來把資格檢測器再測一次，用那一年的你。

關於「林口專業房仲」

先說清楚：預售屋我們不經手，那是建商跟代銷在賣的。但每一份被拿來問我們的預售合約，我們都會先把「交屋年、那年你幾歲、合約總價」這三格填好再談。

我（瑞瑞）做的是把實價登錄、法規、政策拆成你看得懂的在地判讀；俊傑跑的是 A7、A8、林口的成屋與中古現場。這篇的預售與成屋筆數，是拿內政部實價登錄近 13 個月的原始檔、用同一套住宅口徑逐筆篩出來算的，不是引用新聞裡的全國平均。A7／林口的買賣問題，加 LINE @linkou35 找我們。

（瑞瑞服務於采濬不動產有限公司（永義房屋加盟）；瑞瑞與俊傑皆為不動產經紀營業員。本文為房市資訊整理與個人判讀，不構成投資建議，數字以實價登錄與財政部公告為準。預售屋由建商、代銷銷售，我們不經手。）

（青安 3.0 已於 2026/7/16 行政院院會拍板、2026/8/1 起受理；截至 2026-07-28，3.0 版正式作業要點〔貸款原則〕尚未公布，細則以財政部公告版本為準。房價相關數字以內政部實價登錄為準。）