青安 3.0 一次看懂：三道新門檻＋利率怎麼退場，A7、林口誰會被卡？

✅ 利率口徑已校正（2026-07-25 官方查證）：青安3.0 新申辦補貼後利率＝1.775%（非1.9%）。SSOT＝research/2026-07-25_青安3.0_申辦資訊官方查證.md ℹ️ 線上版已正確、本次僅校正本機草稿：已上線的 https://www.linkou35.com/blog/qingan-3-0-a7-linkou/ 實測全篇 13 次 1.775%、0 次 1.9%，線上文沒有這個錯誤；本檔的 1.9% 是本機草稿後來被改進去的，已於 2026-07-25 改回與線上文一致的正確口徑，並依官方查證補上原本沒有的細節（總價「均不逾」雙軌門檻、80 非歲數、桃園係排除法推得、三階段公布狀態、車位等未定案項）。> 🔧 2026-07-25 線上文已做「單點手動補丁」（瑞瑞拍板：只補雙軌門檻一條）： 直接編輯 100_Todo/projects/linkou35-app/public/blog/qingan-3-0-a7-linkou/index.html，在「③ 房屋總價天花板」清單後面加一段講「均不逾＝銀行鑑價與買賣總價兩個都要過」。 ⚠️ 注意 drift：線上 HTML 是由 scripts/publish-blog-post.py 從本檔 markdown 自動生成的。本檔目前已含 44 處校正（80 非歲數／桃園排除法／三階段狀態／6 個 {待確認} 等），線上文只有雙軌門檻那一條。 👉 下次若重跑 publish-blog-post.py，會把本檔全部 44 處一次推上線——那等於一次大改版，跑之前先跟瑞瑞確認要不要全上。

青安 3.0 上路一個多月了，「青安縮水」那波新聞熱度早就退了。

但現在真的跑來問我的人，關心的是很實際的一件事：我現在申請，會不會被卡？

所以今天我分兩段講。

前半段，我先把青安 3.0 從頭到尾講清楚——它是什麼、跟以前的舊制差在哪、三道新門檻怎麼算、婚育加碼怎麼分、利率怎麼退場、實際要怎麼送件。讓你不用再開十個分頁。

後半段，才是我真正想給你的：我把 A7 跟林口最新一年的實際成交拉出來，告訴你這三道門檻，在我們這兩區到底咬到誰。

先講清楚：這是我的整理跟判讀，不是預測。

瑞瑞這邊想跟你說…… 青安 3.0（就是外界說的新青安改版）7/16 行政院院會拍板、8/1 正式上路。它是行政補貼方案，院會過了就定案，不用送立法院。 截至 2026/9/2 複核，該走的關卡都走完了： ① 行政院院會通過 ✅（115/7/16 第 4012 次會議） ② 正式《貸款原則（青安3.0）》公布 ✅（財政部國庫署已上線，8 家承作銀行正式列名） ③ 《問答集（青安3.0）》公布 ✅（財政部國庫署已上線） 所以現在申請，看到的規則已經是正式版本，不是新聞稿或懶人包。少數細節（例如車位是否計入總價、所得排富的認定年度與文件、婚育額度能否疊加）官方仍未明文，本文照樣標 {待確認}，不幫你猜。

一、青安 3.0 是什麼？跟以前的舊制差在哪

先把名字講清楚：官方文件寫的是「青安 3.0」，「新青安 2.0」「新青安 3.0」這些說法在官方文件裡查不到、是媒體的叫法——指的是同一個方案，差別只是怎麼數。你只要記得，它就是外界說的那個「新青安改版」。

它的身分是這樣：財政部的購屋優惠貸款，由公股銀行承作——不是「五大銀行」，也不是每一家銀行都能辦。承作的是 8 家公股行庫：臺銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀、兆豐、臺企銀——這是財政部國庫署《貸款原則（青安3.0）》正式列名的名單，8/1 上路後跟以前那套完全一樣的 8 家。以前那套（我下面叫它「舊制」）已經在 2026/7/31 停收；現在（8/1 起）只有 3.0 這一套規則，能申請到 2029/7/31，前後三年。

先給你一張全景——以前的舊制跟現在的 3.0，到底哪裡變、哪裡沒變：

以前的舊制 vs 現行青安 3.0 全欄對照：年齡（無上限→未滿 50）、收入（無限制→本人 200 萬）、房屋總價（無限制→2,000～3,500 萬分級）、額度（1,000→1,000／1,200／1,500 萬）都是新增或加碼；年限 40 年、寬限 5 年、成數 8 成不變；計息方式以正式《貸款原則》為準。舊制已於 2026/7/31 停收，現在只有 3.0 這一套規則可用。

（上圖的文字版，方便你逐欄對照：）

那到底改了什麼？其實大架構沒動，動的是「誰能用」。這幾項全部延續舊制、沒變：

• 貸款額度最高 1,000 萬（婚育家庭另有加碼，下面講）
• 貸款年限最長 40 年、寬限期最長 5 年、成數最高 8 成
• 一生一次、限自住；而且本人、配偶、未成年子女名下都不能有房（「一生一次」是整個青安制度用過一次就沒了，不是每改一版就重新給你一次）

真正的新東西只有兩塊：新增三道門檻（年齡、所得、房屋總價），以及婚育家庭的額度加碼。官方講白了，是要從「擴大補貼」轉成「精準補貼」，把資源集中在真正自住的首購，順便把人頭戶查得更嚴（貸前依授信原則審核，貸後跨部會勾稽、抓到違規自住會追回補貼息）。

我們一項一項看。

二、三道新門檻，一項一項算給你看

① 年齡：要未滿 50 歲，而且後面黏著一條「80 條款」

第一道，申貸時要未滿 50 歲。這條看起來簡單，但它後面黏著一條很多人會忽略的——「80 條款」：你的申貸年齡＋核貸年限，合計不得逾 80。

先把一個很常見的誤會拆掉：這個 80 不是「80 歲」。官方寫的是「借款人申貸時未滿 50 歲，且申貸年齡加計核貸年限，合計不得逾 80」——它是兩個數字相加出來的、沒有單位。（「80 條款」這四個字是媒體的簡稱，官方三份文件都是寫「年齡＋核貸年限」。）

這條會直接壓縮你能貸的年限：

「80 條款」（媒體簡稱；官方逐字＝「申貸年齡加計核貸年限，合計不得逾 80」——是相加的數字、不是 80 歲）的年限壓縮：40 歲最多 40 年、45 歲剩 35 年、49 歲剩 31 年、50 歲以上不符資格。年限＝「80 − 年齡」推算、且不超過 40 年上限（依規則推算、官方零舉例，純加減可自行驗算）；月付金額請以各承貸銀行試算為準。細則以財政部《貸款原則（青安3.0）》正式公告為準。

• 40 歲 → 最多貸 40 年
• 45 歲 → 最多 35 年
• 49 歲 → 最多 31 年
• 50 歲以上 → 不符資格

這是「80 − 年齡」的純加減、再壓一個 40 年上限，你可以自己驗算（上面那幾個歲數是依這條規則推算的，官方文件沒有舉例）。年限被壓縮的實際影響是：同樣的本金，攤的年數少了，每個月要還的就會變多。 差多少？我不編——月付金額請以各承貸銀行試算為準。

② 排富：借款人「本人」年所得不超過 200 萬

第二道，借款人本人年所得總額不得超過 200 萬。

這裡最關鍵的是「本人」兩個字——它算的是個人、不是家戶。官方的說明是，用家戶算會「懲罰結婚者」，雙薪夫妻加起來很容易超標。所以是各算各的、不把夫妻收入合起來。

有分析（高力國際董事黃舒衛）估過，這條所得門檻大概會排掉一成五左右的申請人。

但這條有一塊目前還沒有答案，我先跟你講在前面：200 萬到底算哪一個年度的所得、要用什麼文件證明、會不會併計配偶——官方目前一個字都沒說明 {待確認}。 網路上流傳的「以上一年度綜所稅為準」，我查不到官方出處（有些銀行網頁上寫的「最近一年度綜所稅清單」，那是現行制度本來就有的授信徵信文件，不是 3.0 的排富認定依據，別把兩件事混在一起）。至於「本人計、不合併家戶」這件事，是國庫署長受訪時的說法，正式條文還沒出來。

③ 房屋總價天花板：分三級，超過就申請不到

第三道，也是這次幅度最大的一道——新增了一條「房屋總價天花板」，分三級：

青安 3.0 新增的房屋總價天花板：台北市 3,500 萬、新北市及新竹縣（市）2,500 萬、其他縣（市）2,000 萬（官方採列舉式、通篇未提「桃園」，桃園係不在列舉名單內而歸「其他縣（市）」）。官方原文為「鑑價或買賣總價均不逾規定額度」＝銀行鑑價與買賣總價兩者都要在線內。這條限的是「房子總價」，不是你能貸多少。細則以財政部《貸款原則（青安3.0）》正式公告為準。

• 台北市 3,500 萬
• 新北市及新竹縣（市） 2,500 萬
• 其他縣（市） 2,000 萬

超過這條線，就算你年齡、收入都過了，也申請不到。

這裡有兩個細節，一定要幫你講清楚：

第一，它是「雙軌」的，不是二擇一。 官方原文是：「借款人購買住宅鑑價或買賣總價均不逾規定額度」——關鍵在那個「均」字：銀行鑑價跟買賣總價，兩個都要低於級距。實務上這很有殺傷力：你把成交價談到 2,000 萬以內了，但銀行鑑價出來超過，一樣不符資格。

第二，桃園是「推出來」的，不是官方點名的。 官方條文用的是列舉式，只點名了臺北市、新北市及新竹縣（市）、其他縣（市）三級——通篇沒有出現「桃園」兩個字。桃園因為不在前面的列舉名單裡，所以歸「其他縣（市）」＝2,000 萬。結論沒有爭議，但它是排除法推得的，不是官方明文寫「桃園 2,000 萬」，我照實跟你說。

這裡我先幫你拆掉一個最多人搞混的地方：這條線限的是「你買的房子總價」，不是「你能貸多少」。 貸款額度是另外一件事、全國同一套（就是上面說的 1,000 萬那組，婚育家庭加碼另計）。不會有「這一區的人能貸的錢比另一區少」這種事——差的是「這一區能買的房子總價上限」。這兩件事等一下講 A7、林口時最容易被誤讀，我先在這裡講死。

三、額度與婚育加碼：1,200 跟 1,500 不是「二選一」

額度這塊最多人被新聞標題弄糊塗。我幫你講清楚：基本盤還是 1,000 萬，婚育家庭往上加碼，而且 1,200 跟 1,500 不是二選一、是兩種不同家庭的級距：

• 一般首購：1,000 萬
• 新婚 2 年內的家庭：1,200 萬
• 育有未成年子女的家庭：1,500 萬

額度三級距與 6 年省息（官方估算）：一般家庭 1,000 萬省約 22.5 萬、新婚 2 年內 1,200 萬省約 27 萬、育有未成年子女 1,500 萬省約 33.75 萬。基本盤仍 1,000 萬，1,200 與 1,500 是兩種不同家庭、不是二選一。細則以財政部《貸款原則（青安3.0）》正式公告為準。

這裡也有幾塊官方還沒講、我不幫你填的空白：兩個條件都符合（新婚兩年內、又有未成年子女）能不能疊加成 2,700 萬？官方沒有明文 {待確認}——從結構上看比較像是取 1,500 萬那一級、不疊加，但這是我的推論，不是官方講的。另外，「育有未成年子女」是以哪一天認定、懷孕中算不算、加碼上去的那部分成數是不是一樣 8 成，官方目前也都查不到 {待確認}。

還有一個很多人不知道的眉角，尤其對趕在這個節骨眼上的人很重要：假設你 7/31 前就用舊制送了件，但你其實是新婚兩年內、或家裡有未成年小孩——只要銀行還沒撥款，你可以拿戶籍謄本加媽媽手冊去撤件、改用 3.0 重送，才吃得到上面那個加碼額度。這是官方寫明的，不是我猜的。但有兩個但書要記住：一，經選擇後就不得再變更（不能反悔換回來）；二，如果你不符合婚育資格，官方沒有提供任何把舊制案子改成 3.0 的途徑。

四、利率 3+3 怎麼退場：補貼保證的是「那幾碼」，不是把利率鎖死

這一段是我最想幫你把話講準的地方，因為它最容易被講反。

第 1–3 年吃補貼（補貼後利率 1.775%，依財政部 115.7.16 附表三）→ 第 4 年起每年減少半碼、逐年往上（1.9%／2.025%／2.15%）→ 第 7 年補貼歸零、回到原貸款利率 2.275%。保證的是補貼不中斷，不是利率鎖死——這幾個數字是以現行基準 1.72% 算出來的，基準一動整排跟著動；央行若升息，政府原則上不會再加碼補貼。細則與利率以財政部《貸款原則（青安3.0）》及承貸銀行公告為準。

先把最常被講反的一件事講在前面：8/1 起新申辦青安 3.0，補貼後的利率就是 1.775%。 財政部 115.7.16 的附表三寫得很白：「115 年 8 月 1 日起撥貸案件：自撥貸日起算，利息優惠 2 碼（政府補貼 1.5 碼及公股銀行減收半碼，優惠後利率為 1.775%）至 3 年期滿。」

那新聞上那個 1.9% 是誰？它是112/7/31 以前就撥貸的舊戶——那批人的 3 年補貼已經滿了，8/1 起減半碼，從 1.775% 調成 1.9%。跟 8/1 之後才申辦的人沒有關係。 三批人要分清楚：

• 112/7/31 以前撥貸（老舊戶）→ 8/1 起 1.775% 調成 1.9%
• 112/8/1～115/7/31 撥貸（現行青安既有戶）→ 維持 1.775%，各自從自己的撥貸日起算 3 年
• 115/8/1 起撥貸（青安 3.0 新戶）→ 1.775%，吃滿 3 年

更重要的是那個常被講反的觀念：保證的是「補貼那幾碼不會中途被抽掉」，不是把利率鎖死。

怎麼組出來的？其實是很單純的加減：基準 1.72%（中華郵政 2 年期定期儲金額度未達 500 萬元機動利率，自 113/3/27 起；依財政部 115.7.16 附表）＋固定加碼 0.555% ＝ 原貸款利率 2.275%；再減掉政府（內政部住宅基金）補貼的 1.5 碼（0.375%）跟公股銀行減收的半碼（0.125%），合計 2 碼、也就是 0.5%——＝你實際繳的 1.775%。

所以 1.775% 不是被鎖死的數字，是算出來的結果：底下那個基準（郵局牌告）只要一動，你實際繳的利率就會跟著動。

所以你要記得兩件事：一，底下那個基準只要一動，你實際繳的利率還是會往上；二，央行升息，政府原則上不會再加碼補。

至於退場，官方附表三是這樣走的：前 3 年 1.775% → 補貼期滿後第 1 年 1.9% → 第 2 年 2.025% → 第 3 年 2.15% → 第 4 年 2.275%（補貼歸零、回到原貸款利率）。每一階差半碼、合計補貼六年，也就是外界說的「3＋3」。

但這排數字有個前提：它是用現在的基準 1.72% 算出來的。基準一動，整排都會跟著動——所以那不是保證值，是「以目前條件推算」。月付金你可以拿 1.775% 抓個感覺，實際條件與試算，以各承貸銀行為準。

換句話說，這是一個看六年、不是看三年的決定。

最後修掉一個常見的錯講法：現行舊制你聽到的 1.775% 是一段式，它是主流、不是最低（真正最低的是二段式 1.565% 起，只是九成以上的人本來就沒選）。而青安 3.0 這邊，官方乾脆把二段式、混合式都拿掉了——理由就是反正九成以上的人都選一段式——所以 3.0 就這一種一段式利率、沒得挑（就是上面那個 1.775%，隨基準機動）。

到這裡，青安 3.0 的規則講得差不多了，剩最後一塊很多人問的：要怎麼申請、要不要另外花錢。

五、怎麼申請？要準備什麼、要不要另外收費

先破解一個猜測：青安 3.0 沒有一套「自己的」申請流程。 官方問答集寫得很直白：「符合本項貸款資格條件者，請洽公股銀行依其一般房貸申請程序，並指定適用本項貸款條件辦理。」白話講，就是照你平常辦房貸的流程走，送件時跟銀行講一聲「我要用青安 3.0 的資格」。

一般房貸的流程大概是：備妥資料送件 → 銀行審核（徵信、鑑價）→ 照會、簽約、對保 → 地政事務所辦理抵押權設定 → 撥款。青安 3.0 沒有另外多一關，就是在這個流程裡指定適用。

有一個日期要記住：申辦期間 2026/8/1–2029/7/31，但撥款日最晚不能超過 2029/10/31——送件送在期限內還不夠，撥款動作也要在那之後 3 個月內完成。

至於規費、手續費——官方的貸款原則跟問答集，通篇都沒有訂一張全國統一的收費表。 徵信、鑑價這些費用是各承辦銀行自己收的，八家銀行不會一樣。網路上流傳的具體金額，我查不到官方出處，不幫你填死數字——要多少，直接問你要送件的那家銀行最準。

以上這些是全國一體適用的。 但「你會不會被卡」，得看你買的房子在哪裡、賣多少——這就是接下來、也是我最想給你的部分。

六、一條市界，差 500 萬：被咬到的不是 A7 主流，是林口的新成屋三房

上面三道門檻裡，年齡跟排富對這兩區的主力大部分不會卡（等下說例外）。真正的分水嶺是第三道——總價天花板。而它剛好從 A7 跟林口中間切過去。

A7 在桃園市龜山區——桃園不在官方列舉的名單裡，歸「其他縣（市）」那一級，天花板 2,000 萬；林口在新北市，2,500 萬。 兩邊開車十分鐘，能買的房子總價上限，差 500 萬。（再提醒一次：這條線是雙軌的，銀行鑑價跟買賣總價兩個都要在線內。）

新聞講的是「全國首購」。可是全國沒有人在住，你住的是某一個重劃區、某一條路的某一邊。所以我做了一件很笨的事：把內政部實價登錄最新一年的成交，一筆一筆拉出來算中位數（A7 交易資料截至 2026/7/15、林口截至 2026/7/22，比 3.0 剛上路那批數字多抓了一個多月），疊到那條線上看。

同樣是新成屋三房：A7 中位數 1,699 萬，中間 50% 整段在 2,000 萬線內，約 16% 破線；林口中位數 2,816 萬，本身就已經在 2,500 萬線外，約 65% 買不到——比 3.0 剛上路時（55%）又更往上走。※ 來源：內政部實價登錄，各自近 12 個月、住宅大樓與華廈、新成屋（屋齡 ≤5 年）3 房；色帶＝中間 50%（P25–P75）、▼＝中位數。總價含車位；扣車位計算，林口中位數 2,632 萬仍破線。

• A7 新成屋三房，中位數 1,699 萬（134 筆），離 2,000 萬還有大約 300 萬空間——約 16% 會頂破
• 林口新成屋三房，中位數 2,816 萬（88 筆），天花板 2,500 萬——中位數本身就破線，約 65% 買不到，成交量也比 3.0 剛上路時明顯變多
• 兩邊的兩房大多還在天花板內，相對無感
• 中古屋，兩區幾乎都碰不到天花板

※ A7 資料截至 2026/7/15、林口截至 2026/7/22，住宅大樓與華廈、屋齡 ≤5 年；總價含車位，扣車位計算林口中位數 2,632 萬仍破線。青安總價認定是否含車位，官方文件查無「車位」二字 {待確認}，以財政部公告細則為準。另注意天花板是雙軌：銀行鑑價與買賣總價均需在線內。

（你可能會想：這是不是又是房仲拿單價亂乘估的？不是。這組是實登實算、含車位；就算扣掉車位，林口中位數變 2,632 萬，還是破線。青安算不算車位，官方文件裡連「車位」兩個字都沒出現，以財政部公告細則為準，我不幫它填空。）

所以結論是：A7 的主流產品碰不到那條線，真正被咬到的，是林口的新成屋三房——不用挑大坪數，中位數那一戶就已經在線外了。

「主流」這兩個字我要特別留著，因為 A7 也不是全身而退：

• 新成屋三房裡約 16%會頂破 2,000 萬——多半是大坪數的三、四房。破線就是申請不到，跟「剛好貼到」是兩回事。
• 還有年齡。A7 的客層裡本來就有一群退休族，如果你是 50 歲以上、想置產的退休族，前面那道年齡就真的卡到你了。這裡卡的是年齡、不是退休身分——45 歲提早退休的人其實符合，只是年限一樣會被壓到 35 年。

那年齡跟排富，回到我們這兩區怎麼看？

• 80 條款：A7、林口的買方，很多都落在 35 到 45 歲。「未滿 50」對主力大部分無感，但上半段——41 到 45 歲的人，年限會被壓到 35 到 39 年。對他們來說不是無感，是「進得了門，但貸不滿」。
• 排富：林口平均每戶年所得大概 143 萬（來源：樂居 區域基本資料・平均每戶所得），龜山 105 萬，算個人只會更低。但這是「每戶平均」，是一整區平均出來的數字、不是拿來一個一個量你家的尺。所以我的講法是：大部分人不會卡在這條，但你家是不是黃舒衛講的那一成五，我沒辦法隔著螢幕跟你保證。

我之前跟俊傑聊過，他跟我說這一年在林口帶看新成屋，來的客人普遍就是三十幾到四十出頭，三房的開價體感也一直往上走。這是他現場的印象、不是統計，你參考就好。但把它疊上 2,500 萬那條線，你大概就懂為什麼被咬到的是這一群人。

一句話收：要擔心的不是 A7 的主流首購，是林口想換新成屋大三房的人。一條市界，差 500 萬。

七、現在申請，你要注意的是這幾件事

以前那套規則已經走入歷史，現在只有青安 3.0 這一套——不用再糾結「該不該趕在哪個時間點前送」，你只要決定要不要申請。

老實說——我不會跟你拍胸脯保證這時候買一定划算，房市接下來怎麼走，我不預測，那本來也不是我該說的話。

我能做的，是把線畫給你看：

你要買的那一區，天花板是 2,000 還是 2,500。

你的年紀，年限會被壓到剩幾年。

你的所得，站在那條線的哪一邊。

你在看的那個總價帶，過不過線。

這幾件都是算術，我算得出來。

剩下的判斷，留給最清楚自己口袋跟時間的你。

資料我幫你做功課，現場讓俊傑帶你看，兩個合起來你才不會踩雷。

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（我們是不動產經紀營業員；本文為房市資訊整理與個人判讀，不構成投資建議，數字以實價登錄與財政部公告為準。）

（方案於 2026/7/16 行政院院會拍板、8/1 正式上路，細則以財政部《貸款原則（青安3.0）》正式公告為準。房價相關數字以實價登錄為準。）