青安 3.0 一次看懂：三道新門檻＋利率怎麼退場，A7、林口誰會被卡？
⚡ 重點速覽（30 秒看完）
- 上路與期限：青安 3.0 於 2026/8/1 上路、受理到 2029/7/31（共 3 年），由 8 家公股行庫承作。
- 三道新門檻：① 年齡——申貸時未滿 50 歲，且「年齡＋核貸年限」≤80；② 排富——借款人本人年所得 ≤200 萬；③ 房屋總價上限——台北 3,500／新北・新竹 2,500／其他縣市 2,000 萬（官方條文採列舉式、通篇沒有點到桃園；桃園是因為不在列舉名單內而歸「其他縣市」這一級）。
- 在地判讀（重點）：A7（桃園龜山、2,000 萬級）主流碰不到線；真正被卡的是林口（新北、2,500 萬級）的新成屋三房——內政部實價登錄近一年中位數 2,625 萬、已破線、約 55% 買不到（含車位；扣車位仍破線）。一條市界，差 500 萬。
- 利率退場：1.775% 保證的是「補貼」滿 3 年、不是把利率鎖死；第 4 年起補貼逐年退場、約 6 年回到約 2.275%。
- ⚠️ 走到哪一步了（2026/7/28 更新）：3.0 目前只完成行政院院會通過。財政部的正式作業要點（貸款原則 3.0 版）還沒公布，8 家公股行庫官網也仍掛著舊制內容、查不到 3.0 的開辦公告或利率牌告。舊制受理到 7/31、只剩最後幾天；打算 8/1 之後直接辦 3.0 的人，出門前先打電話問承貸銀行受不受理，不要白跑一趟。
（方案已於 2026/7/16 行政院院會拍板，細則以財政部正式公告為準。）
「青安縮水」這四個字，這幾天大概洗過你每一個版面。
但真的跑來問我的人，關心的其實是兩件事：一，這個 3.0 到底改了什麼？二，那我會不會被卡？
所以今天我分兩段講。
前半段，我先把青安 3.0 從頭到尾講清楚——它是什麼、跟現在的舊制差在哪、三道新門檻怎麼算、婚育加碼怎麼分、利率怎麼退場。讓你不用再開十個分頁。
後半段，才是我真正想給你的：我把 A7 跟林口這一年的實際成交拉出來，告訴你這三道門檻，在我們這兩區到底咬到誰。
先講清楚：這是我的整理跟判讀，不是預測，也不是叫你趕快衝。
瑞瑞這邊想跟你說…… 青安 3.0（就是外界說的新青安改版）在 7/16 行政院院會拍板、2026/8/1 上路。它是行政補貼方案，院會過了就定案，不用送立法院。 方案已於 2026/7/16 行政院院會拍板，細則以財政部正式公告為準。
一、青安 3.0 是什麼？跟現在的舊制差在哪
先把名字講清楚：官方叫「青安 3.0」，有些媒體叫「新青安 2.0」——指的是同一個方案，差別只是怎麼數。你只要記得，它就是外界說的那個「新青安改版」。
它的身分是這樣：財政部的購屋優惠貸款，由 8 家公股行庫（臺銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀、兆豐、臺企銀）承作——不是「五大銀行」，也不是每一家銀行都能辦。現在還在跑的舊制（我下面叫它「舊制」）受理到 2026/7/31；8/1 起換成 3.0，能申請到 2029/7/31，前後三年。
先給你一張全景——現行舊制跟 3.0，到底哪裡變、哪裡沒變：
現行舊制 vs 青安 3.0 全欄對照：年齡（無上限→未滿 50）、收入（無限制→本人 200 萬）、房屋總價（無限制→2,000～3,500 萬分級）、額度（1,000→1,000／1,200／1,500 萬）都是新增或加碼；年限 40 年、寬限 5 年、成數 8 成不變；計息方式以作業要點為準。方案已於 2026/7/16 行政院院會拍板，細則以財政部正式公告為準。
（上圖的文字版，方便你逐欄對照：）
| 項目 | 現行舊制（7/31 前收件） | 青安 3.0（8/1 起） |
|---|---|---|
| 年齡 | 無上限 | 未滿 50 歲（新增） |
| 收入 | 無限制 | 本人年所得 ≤ 200 萬（新增） |
| 房屋總價 | 無限制 | 2,000～3,500 萬分級（新增） |
| 貸款額度 | 1,000 萬 | 1,000／1,200／1,500 萬（婚育加碼） |
| 貸款年限 | 40 年 | 40 年（不變） |
| 寬限期 | 5 年 | 5 年（不變） |
| 貸款成數 | 8 成 | 8 成（不變） |
| 計息方式 | 一段式 1.775%（另有二段式 1.565% 起） | 一段式 1.775%、補貼保證 3 年（二段式與混合式取消；計息細則以作業要點為準） |
那到底改了什麼？其實大架構沒動，動的是「誰能用」。這幾項全部延續舊制、沒變：
- 貸款額度最高 1,000 萬（婚育家庭另有加碼，下面講）
- 貸款年限最長 40 年、寬限期最長 5 年、成數最高 8 成
- 一生一次、限自住；而且本人、配偶、未成年子女名下都不能有房
真正的新東西只有兩塊：新增三道門檻（年齡、所得、房屋總價），以及婚育家庭的額度加碼。官方講白了，是要從「擴大補貼」轉成「精準補貼」，把資源集中在真正自住的首購，順便把人頭戶查得更嚴（貸前依授信原則審核，貸後跨部會勾稽、抓到違規自住會追回補貼息）。
我們一項一項看。
二、三道新門檻，一項一項算給你看
① 年齡：要未滿 50 歲，而且後面黏著一條「80 條款」
第一道，申貸時要未滿 50 歲。這條看起來簡單，但它後面黏著一條很多人會忽略的——「80 條款」：你的年齡＋核貸年限，加起來不能超過 80。
這條會直接壓縮你能貸的年限：
80 條款（年齡＋核貸年限 ≦ 80）的年限壓縮：40 歲最多 40 年、45 歲剩 35 年、49 歲剩 31 年、50 歲以上不符資格。年限＝「80 − 年齡」推算、且不超過 40 年上限（純加減，可自行驗算）；月付金額請以各承貸銀行試算為準。方案已於 2026/7/16 行政院院會拍板，細則以財政部正式公告為準。
- 40 歲 → 最多貸 40 年
- 45 歲 → 最多 35 年
- 49 歲 → 最多 31 年
- 50 歲以上 → 不符資格
這是「80 − 年齡」的純加減、再壓一個 40 年上限，你可以自己驗算。年限被壓縮的實際影響是：同樣的本金，攤的年數少了，每個月要還的就會變多。 差多少？我不編——月付金額請以各承貸銀行試算為準。
② 排富：借款人「本人」年所得不超過 200 萬
第二道，借款人本人年所得總額不得超過 200 萬。
這裡最關鍵的是「本人」兩個字——它算的是個人、不是家戶。官方的說明是，用家戶算會「懲罰結婚者」，雙薪夫妻加起來很容易超標。所以是各算各的、不把夫妻收入合起來。
有分析（高力國際董事黃舒衛）估過，這條所得門檻大概會排掉一成五左右的申請人。
③ 房屋總價天花板：分三級，超過就申請不到
第三道，也是這次幅度最大的一道——新增了一條「房屋總價天花板」，分三級：
青安 3.0 新增的房屋總價天花板：台北市 3,500 萬、新北市及新竹縣市 2,500 萬、其他縣市（含桃園）2,000 萬。這條限的是「房子總價」，不是你能貸多少。方案已於 2026/7/16 行政院院會拍板，細則以財政部正式公告為準。
- 台北市 3,500 萬
- 新北市及新竹縣市 2,500 萬
- 其他縣市 2,000 萬
超過這條線，就算你年齡、收入都過了，也申請不到。
這邊有個很多人會漏掉的細節，我特別講一下：官方條文寫的是「借款人購買住宅鑑價或買賣總價均不逾規定額度」——關鍵在那個「均」字。它是兩道門，不是二選一。意思是銀行鑑價、跟你實際的買賣總價，兩個都要低於上限才算過。所以就算你把買賣總價壓在 2,000 萬以內，只要銀行鑑價出來超過，一樣不符資格。這條在實務上很容易踩到，簽約前值得先跟銀行確認一下鑑價大概會落在哪。
這裡我先幫你拆掉一個最多人搞混的地方：這條線限的是「你買的房子總價」，不是「你能貸多少」。 貸款額度是另外一件事、全國同一套（就是上面說的 1,000 萬那組，婚育家庭加碼另計）。不會有「這一區的人能貸的錢比另一區少」這種事——差的是「這一區能買的房子總價上限」。這兩件事等一下講 A7、林口時最容易被誤讀，我先在這裡講死。
🧮 三道門檻看完了，那我到底過不過？
這三條疊在一起，用想的很難算。我把它做成了一個資格檢測器：七題點選，30 秒告訴你能不能辦、可以貸到多少（一般 1,000 萬／新婚 1,200 萬／育兒 1,500 萬）、月付大概多少，而且會直接用 A7 與林口各自的總價上限幫你對一次。免登入、不用留任何資料。
三、額度與婚育加碼：1,200 跟 1,500 不是「二選一」
額度這塊最多人被新聞標題弄糊塗。我幫你講清楚：基本盤還是 1,000 萬，婚育家庭往上加碼，而且 1,200 跟 1,500 不是二選一、是兩種不同家庭的級距：
- 一般首購：1,000 萬
- 新婚 2 年內的家庭：1,200 萬
- 育有未成年子女的家庭：1,500 萬
額度三級距與 6 年省息（官方估算）：一般家庭 1,000 萬省約 22.5 萬、新婚 2 年內 1,200 萬省約 27 萬、育有未成年子女 1,500 萬省約 33.75 萬。基本盤仍 1,000 萬，1,200 與 1,500 是兩種不同家庭、不是二選一。方案已於 2026/7/16 行政院院會拍板，細則以財政部正式公告為準。
還有一個很多人不知道的眉角，尤其對趕在這個節骨眼上的人很重要：假設你 7/31 前就用舊制送了件，但你其實是新婚兩年內、或家裡有未成年小孩——只要銀行還沒撥款，你可以拿戶籍謄本加媽媽手冊去撤件、改用 3.0 重送，才吃得到上面那個加碼額度。這是官方簡報寫明的，不是我猜的。
四、利率 3+3 怎麼退場：1.775% 保證的是「補貼」，不是把利率鎖死
這一段是我最想幫你把話講準的地方，因為它最容易被講反。
第 1–3 年 1.775%（補貼保證滿 3 年、不會中途被取消）→ 第 4 年起每年減半碼、逐年往上（圖上刻意不標年度利率）→ 補貼期滿回到約 2.275%。保證的是補貼不中斷，不是利率鎖死；央行若升息，政府原則上不會再加碼補貼。方案已於 2026/7/16 行政院院會拍板，細則以財政部正式公告為準。
你會聽到的優惠利率是 1.775%，保證滿三年。但請注意——保證的是「補貼那幾碼不會中途被抽掉」，不是把利率鎖死在 1.775%。
怎麼來的？原本的青安利率是基準（郵局兩年期定儲，自 113/3/27 是 1.72%）再往上固定加一段，大約 2.275%；3.0 在這上面減掉銀行的半碼、再減掉政府補貼的 1.5 碼——合起來 0.5%——才變成 1.775%。
所以你要記得兩件事：一，底下那個基準只要一動，你實際繳的利率還是會往上；二，央行升息，政府原則上不會再加碼補。
至於退場：第四年開始補貼每年減半碼、逐年往上，合計大約六年，期滿回到原本那個利率、大約 2.275%。中間每一年到底多少？我不標——那要等作業要點，我不編一個給你。
換句話說，這是一個看六年、不是看三年的決定。
最後修掉一個常見的錯講法：你聽到的 1.775% 是一段式，在舊制它是主流、不是最低（真正最低的是二段式 1.565% 起，只是九成以上的人本來就沒選）。而青安 3.0 這邊，官方乾脆把二段式、混合式都拿掉了——理由就是反正九成以上的人都選一段式——所以 3.0 就這一種利率、沒得挑。
到這裡，青安 3.0 的規則就講完了。以上這些是全國一體適用的。 但「你會不會被卡」，得看你買的房子在哪裡、賣多少——這就是接下來、也是我最想給你的部分。
五、一條市界，差 500 萬：被咬到的不是 A7 主流，是林口的新成屋三房
上面三道門檻裡，年齡跟排富對這兩區的主力大部分不會卡（等下說例外）。真正的分水嶺是第三道——總價天花板。而它剛好從 A7 跟林口中間切過去。
A7 在桃園市龜山區，歸「其他縣市」那一級，天花板 2,000 萬；林口在新北市，2,500 萬。 兩邊開車十分鐘，能買的房子總價上限，差 500 萬。
新聞講的是「全國首購」。可是全國沒有人在住，你住的是某一個重劃區、某一條路的某一邊。所以我做了一件很笨的事：把內政部實價登錄近一年的成交，一筆一筆拉出來算中位數（交易資料截至 2026/6/12），疊到那條線上看。
同樣是新成屋三房：A7 中位數 1,598 萬，中間 50% 整段在 2,000 萬線內，只有 12% 破線；林口中位數 2,625 萬，本身就已經在 2,500 萬線外，55% 買不到。※ 來源：內政部實價登錄（交易資料截至 2026/6/12），近 12 個月、住宅大樓與華廈、新成屋（屋齡 ≤5 年）3 房；色帶＝中間 50%（P25–P75）、▼＝中位數。總價含車位；扣車位計算，林口中位數 2,584 萬仍破線。方案已於 2026/7/16 行政院院會拍板，細則以財政部正式公告為準。
- A7 新成屋三房，中位數 1,598 萬（135 筆），離 2,000 萬還有大約 400 萬空間——只有 12% 會頂破（每坪大概 40–49 萬）
- 林口新成屋三房，中位數 2,625 萬（60 筆），天花板 2,500 萬——中位數本身就破線，55% 買不到
- 兩邊的兩房都在 1,400–1,800 萬上下，完全無感
- 中古屋，兩區幾乎都碰不到天花板
| 新成屋三房（近 12 個月・內政部實價登錄） | A7（桃園龜山） | 林口（新北） |
|---|---|---|
| 適用總價天花板 | 2,000 萬 | 2,500 萬 |
| 成交中位數（含車位） | 1,598 萬（135 筆） | 2,625 萬（60 筆） |
| 中位數 vs 天花板 | 線內、還有約 400 萬空間 | 已破線 |
| 超過天花板的比例 | 約 12%（多為大坪數 3–4 房） | 約 55% |
※ 資料截至 2026/6/12、住宅大樓與華廈、屋齡 ≤5 年；總價含車位，扣車位計算林口中位數 2,584 萬仍破線。青安總價是否含車位，以財政部作業要點為準。
（你可能會想：這是不是又是房仲拿單價亂乘估的？不是。這組是實登實算、含車位；就算扣掉車位，林口中位數變 2,584 萬，還是破線。青安算不算車位，作業要點還沒發、以財政部為準。老實說我原本也用單價估過、以為林口只是「貼線」，拿實登一算才發現破線——這段我重算過。）
所以結論是：A7 的主流產品碰不到那條線，真正被咬到的，是林口的新成屋三房——不用挑大坪數，中位數那一戶就已經在線外了。
「主流」這兩個字我要特別留著，因為 A7 也不是全身而退：
- 新成屋三房裡大約一成二會頂破 2,000 萬——多半是大坪數的三、四房。破線就是申請不到，跟「剛好貼到」是兩回事。
- 還有年齡。A7 的客層裡本來就有一群退休族，如果你是 50 歲以上、想置產的退休族，前面那道年齡就真的卡到你了。這裡卡的是年齡、不是退休身分——45 歲提早退休的人其實符合，只是年限一樣會被壓到 35 年。
那年齡跟排富，回到我們這兩區怎麼看？
- 80 條款：A7、林口的買方，很多都落在 35 到 45 歲。「未滿 50」對主力大部分無感，但上半段——41 到 45 歲的人，年限會被壓到 35 到 39 年。對他們來說不是無感，是「進得了門，但貸不滿」。
- 排富：林口平均每戶年所得大概 143 萬（來源：樂居 區域基本資料・平均每戶所得），龜山 105 萬，算個人只會更低。但這是「每戶平均」，是一整區平均出來的數字、不是拿來一個一個量你家的尺。所以我的講法是：大部分人不會卡在這條，但你家是不是黃舒衛講的那一成五，我沒辦法隔著螢幕跟你保證。
我之前跟俊傑聊過，他跟我說這一年在林口帶看新成屋，來的客人普遍就是三十幾到四十出頭，三房的開價體感也一直往上走。這是他現場的印象、不是統計，你參考就好。但把它疊上 2,500 萬那條線，你大概就懂為什麼被咬到的是這一群人。
一句話收：要擔心的不是 A7 的主流首購，是林口想換新成屋大三房的人。一條市界，差 500 萬。
六、那我到底該不該趕在 8/1 前送？
現行的舊制受理到 2026/7/31，8/1 起換成青安 3.0，能申請到 2029/7/31，就三年。
要記得一件事：總價這條線是 8/1 才有的——現在還在跑的舊制，沒有總價上限。所以你在林口看的那間破 2,500 萬的三房，在兩套制度下不是同一個答案。（如果你符合婚育資格，前面 §三 講的「撤案重辦」也記得——趕舊制送了件、但想吃 3.0 的加碼額度，撥貸前還有得轉。）
但這是行事曆，不是碼表。
老實說——我不會跟你拍胸脯保證衝進去一定划算，也不會嚇你說再不動就沒了。房市接下來怎麼走，我不預測，那本來也不是我該說的話。
我能做的，是把線畫給你看：
你要買的那一區，天花板是 2,000 還是 2,500。
你的年紀，年限會被壓到剩幾年。
你的所得，站在那條線的哪一邊。
你在看的那個總價帶，過不過線。
這幾件都是算術，我算得出來。而且我已經先算好、放在網站上了——青安 3.0 資格檢測器，七題點完，上面四件事一次給你答案。
剩下的判斷，留給最清楚自己口袋跟時間的你。
資料我幫你做功課，現場讓俊傑帶你看，兩個合起來你才不會踩雷。
常見問題（青安 3.0 快問快答）
青安 3.0 什麼時候上路？可以申請到什麼時候？
青安 3.0 幾歲不能申請？
排富怎麼算？夫妻收入會不會合併計算？
在 A7、林口買房，會被青安 3.0 的總價上限卡到嗎？
額度 1,200 萬跟 1,500 萬是二選一嗎？
利率 1.775% 會一直不變嗎？
已經用舊制送件了，還能改成青安 3.0 嗎？
青安 3.0 哪些銀行可以辦？
有沒有辦法快速知道我到底符不符合青安 3.0？
還是不確定你會不會卡線？
留言或私訊跟我說你的狀況——看 A7 還是林口、你幾歲、大概抓多少總價，我幫你把線畫給你看。
林口專業房仲｜林口的事情，我們夫妻倆來跟你說。關於「林口專業房仲」
我們是專營 A7／A8／A9 在地房市的林口專業房仲——一家四口的夫妻檔。我（瑞瑞）負責把實價登錄、法規、政策整理成你看得懂的在地判讀；俊傑負責實體帶看跟現場交涉。這篇的 A7／林口 成交數字，都是從內政部實價登錄一筆一筆算出來的，不是拿全國新聞平均值套上去的。有 A7／林口 的買賣問題，歡迎加 LINE @linkou35 跟我們聊。
（我們是不動產經紀營業員；本文為房市資訊整理與個人判讀，不構成投資建議，數字以實價登錄與財政部公告為準。）
（方案已於 2026/7/16 行政院院會拍板，細則以財政部正式公告為準。房價相關數字以實價登錄為準。）
