買房 15 個地雷完整版：從你還沒看房，一路講到交屋——每一條的原理、法源，和你該問的那句話

結論先講：順序反過來，你會愛上一間根本貸不下來的房子。

為什麼？因為銀行審的是「人」，不是「房子」。

這不是銀行刁難。它在算一件很簡單的事：你每個月的收入，扣掉已經在還的，還剩多少可以拿來還這一筆。

你可能以為的：先看房、談好價，再去問貸款。

實際上：倒過來會出兩種狀況——一是自備款不夠、差額要現金補；二是你已經付了斡旋金或簽了約才發現貸不到，違約的是你（第 13 條會講）。

怎麼做：開始看房前，帶著收入證明、勞保投保資料、既有貸款清單，去一到兩家銀行問一次「以我的條件大概能貸多少」。這一步免費，花不到一個下午。

結論先講：手機還在分期，等於拿房貸的額度去養那支手機。

銀行核貸時會算你的負債比——每個月所有要還的錢加總，跟收入比。這裡的「所有」比多數人想的寬：

換句話說，你為了買房省下來的每一塊錢，可能都被一筆你早就忘記的分期抵銷掉。

注意：不同銀行對各類貸款「怎麼計入」的做法並不一樣。這部分我不幫你講死——以你要送件的那家銀行說法為準。

怎麼做：看房前把能結清的小額分期結清。結不掉的，至少要知道自己每月固定支出總共多少，問銀行時一起報上去，才問得到真的數字。

結論先講：每讓一家銀行「送件」，聯徵就多一筆被查詢紀錄，而下一家看得到。

先把機制講精確一點，因為這條常被講得太籠統：

銀行看到一個人一年內被很多家查過，會出現一個合理的推測：這個人是不是在別家沒過？

這不代表你一定被拒，但它是負面訊號，而且是自己製造出來的。

你可能以為的：多問幾家才能比到最好的條件。

實際上：比條件是對的，比的方法錯了。你要比的是「條件」，不是「送件次數」——而且先自己查一份信用報告是安全的，那一筆不會被銀行看到。

怎麼做：先自己查一份信用報告，再用電話或線上問清楚各家的利率、成數、綁約規則，最後鎖定兩到三家實際送件。

結論先講：很多人頭期款剛好湊到，簽約當天才發現還要再拿一筆出來。

「自備款」很容易被理解成「總價減掉貸款」。實際上你要準備的是兩筆錢：

你要做的不是背數字，是在簽約前請仲介和代書把這張表上的每一項，用你這個案子的實際數字填一次給你看。

你只要問一句：「請幫我算一份這個案子的總費用明細，從簽約到交屋全部要付的錢。」

這是他們本來就會算的東西，只是你不問，它就不會主動出現在你面前。

結論先講：開價是賣方的期待，成交價才是市場的答案。而你查實價登錄的方式，決定你算出來的是行情還是幻覺。

大部分人的做法是：找同社區、看總價、除以坪數。這裡面有兩個會讓數字整組歪掉的地方。

沒扣車位，單價會被灌高；用含車位總坪當分母，又會被稀釋。兩種錯法方向相反，但結果一樣是錯的。

第二個問題更常見：三房跟兩房不是同一種產品。

有車位跟沒車位不是同一種產品，十五樓跟二樓也不是。你拿三房的單價去看兩房，會以為撿到便宜，其實只是比錯對象。

我自己整理實價登錄的時候，一定先做這兩件事：扣車位、限定同坪級。這兩步沒做，後面每個數字都是歪的——而且歪的方向通常是「看起來比較便宜」，這才是危險的地方。

結論先講：權狀上那些公設，錢你一樣付了，但放不了東西。所以你要知道自己的主建物幾坪——那是你這筆錢真正換到的居住空間。

先把三個常被混在一起的坪數分清楚：

你可能以為的：公設比高＝吃虧。

實際上：不完全是。公設裡有你真的會用到的（電梯、大廳、健身房、閱覽室），也有你用不到但一定得有的（機電、消防、逃生梯）。兩個社區公設比一樣，內容可以差很多。

那價格到底怎麼比？

這裡我要講清楚一件事：不是「只看主建物坪數」就能比價。 只用這一個數字去評估，一樣會失準——因為建材、設備、公設內容、管理品質，每個社區都不一樣。

你真正在做的決定，是用一筆總預算去換一整包東西：

怎麼做：兩件事分開做。

① 算單價的時候，要知道自己算的是哪一個坪數，而且拿來比的那一筆要用同一個坪數算——不然數字沒有可比性。

② 決定買不買的時候，回到總預算：我總共花這些錢，換到多少實際居住空間，以及這個社區在建材、公設、管理、位置上，各有什麼優缺點。

你只要問一句：「這一間的主建物是幾坪？」

問這句不是為了拿它當唯一標準，是為了知道你花的這筆總價，實際換到多少可以住的空間——這一格心裡有數了，其他三格才比得下去。

結論先講：你要比的是條件，不是社區名字。

同一個社區、同一年成交，價差可以拉得很開。決定價格的是這些東西：

你照那個價格買一間沒裝潢的，等於幫別人的裝潢付錢，然後自己再花一次。

怎麼做：找條件最接近你這一間的兩三筆去比。找不到完全一樣的很正常，那就把差異列出來，一項一項想「這個差異值多少錢」。

結論先講：管理費繳收率、公共基金餘額。這兩個數字決定你未來十年會不會突然被追繳一筆錢。

社區的錢分兩種，很多人會混在一起講：

你可能以為的：管理費越低越好。

實際上：管理費是「你買到的服務的價格」。低到不合理的管理費，通常對應撐不下去的服務品質，或者一個遲早要補的洞。

你只要問三句（站在管理室門口就問得到）：

• 「請問社區的公共基金大概還有多少？」
• 「管理費繳收率大概多少？」
• 「最近三年有沒有大修？未來有沒有計畫要修的？」

這三句不用預約、不用花錢，但很多人從頭到尾沒問過。

如果口頭問不到，還有兩條路：

第一，從說明書看。 社區規約、管理費、公共基金本來就是不動產說明書「集合住宅應記載事項」的欄位。

第二，請屋主去調。 公寓大廈管理條例 §35 規定：「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」

屋主本人就是區分所有權人，這些資料他調得到。至於還在看屋階段的買方算不算條文裡的「利害關係人」，實務上有討論空間，我不幫你講死——但你可以直接請屋主或仲介代為調閱，這條路是通的。

先講法律怎麼規定的，因為這一條常被講得比條文更滿：

不動產經紀業管理條例 §23：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」

注意條文寫的是「執行業務過程中」——它沒有指定一個具體時點。

所以正確的說法是：解說是仲介的法定義務，而你完全可以主動要求在出價之前就先看、先聽完。 這不是特權，是你本來就能提的要求。

那說明書裡到底有什麼？依內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」（115 年 1 月 13 日修正、115 年 4 月 1 日生效），成屋至少涵蓋這幾塊：

還有一組很多人不知道的規定，叫「不得記載事項」——寫了就違法：

我之前跟俊傑聊過這一條，他跟我說：真的會主動開口問「說明書可以先給我看嗎」的買方，十個裡面不到兩個。多數人是簽了斡旋、進到議價才第一次認真看——那時候錢已經放出去了。

你只要問一句：「說明書可以先給我看、也先跟我解說嗎？」

說明書裡有一份由屋主自己勾選的表：漏水、凶宅、海砂屋、輻射屋、違建、火災受損、裂痕，逐欄勾「有／無／不知」。

這一頁同時決定了兩件相反的事：

所以「你簽了名」在法律上的意思是：這些揭露的內容，你知道了，而且它變成契約內容的一部分。

怎麼做：看到勾「有」的，追問三件事——什麼時候發生的、修過沒有、怎麼修的。看到勾「不知」的，那是一個空白，不是一個保證。

結論先講：不管是屋主講的，還是仲介講的。沒寫進去的承諾，以後只存在你的記憶裡。

法律基礎就是上面那句：說明書視為買賣契約書的一部分（§24 Ⅱ）。反過來說，沒進到說明書或契約裡的話，就只是「談話」。

順帶把仲介的責任講清楚，因為很多人以為仲介講錯話一定要賠：

經紀業條例 §26 Ⅱ：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」

有責任，但要件是「故意或過失」，而且你得證明他講了什麼、你因此受了什麼損害。這就繞回同一件事：留下紀錄。

另外，如果這個案子是同一家仲介同時服務買賣雙方（需雙方書面同意），法律對他有額外要求：

經紀業條例 §24-2（節錄）：「一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。」

你只要回一句：對方講的任何一句你在意的話——「頂樓沒漏過」「車位可以租給別人」「這個附贈品會留下來」——就回一句：

「這個可以寫進說明書（或契約）嗎？」

對方願意寫，你得到證據；對方不願意寫，你也得到答案。這句話的威力在於：它把一句空話，變成一個要當場做的決定。

這條是十五條裡最多人不知道的，因為沒人主動講，它就不會出現。

公平交易委員會的決議明確要求：經紀業要提供「內政部版要約書」與「斡旋金契約」兩種文件供買方自由選擇並勾選。選擇權在你手上，不在仲介手上。

你可能以為的：斡旋金是規定要付的。

實際上：那是兩種工具的其中一種，而且你有權選。仲介沒有主動拿兩份給你、讓你勾，這件事本身就不符合公平會的要求。

關於「反悔要賠多少」我要講清楚：要約書撤回或違約會不會有賠償、賠多少，是你簽的那份契約上寫的，沒有法定比例。網路上流傳的百分比我查不到官方明文，所以我不給你數字——你要做的是把那份文件的違約條款當場看完。

你只要問一句：「要約書跟斡旋金，兩份我都可以看嗎？我想自己勾。」

結論先講：差額要你自己補現金；補不出來就是違約。

機制是這樣：你談成的是「市場上你跟屋主同意的價」，銀行核貸看的是「它自己鑑價出來的價」乘上成數。這兩個數字不見得一樣。

你可能以為的：貸款貸不到，契約可以取消。

實際上：除非契約裡明文寫了貸款不足時的處理方式，否則估價不足本身不會讓你自動解約。

怎麼做：兩件事——① 簽約前先請銀行估一次，不要等對保才知道；② 簽約時看清楚「貸款不足」那一條怎麼寫（這條在說明書「重要交易條件」的「解約、違約之處罰」欄位也會出現）。

結論先講：錢要進履保專戶，不要直接匯給屋主。

為什麼需要它？因為買賣不是一手交錢一手交貨，中間有一段時間差：

注意：履約保證不是法律強制每一件買賣都要做，它是實務上的保護機制，也是說明書「重要交易條件」裡會揭露的項目之一。

你只要問一句：「這個案子有沒有做履約保證？是哪一家的？價金怎麼撥？」

結論先講：法律有時間限制，而且比多數人想的緊。

先看條文：

民法 §356： Ⅰ 買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。 Ⅱ 買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。 Ⅲ 不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。

三個重點：交屋當下就要檢查；該看得出來卻沒講＝視為承認；但當下看不出來的（例如只有大雨才顯現的漏水、牆內管線），發現當下通知一樣算數。

然後是期間。這一段是硬的：

還有一件事：發現瑕疵之後你能主張什麼？依 民法 §359，可以解除契約或請求減少價金；但依情形解除契約顯失公平時，只能請求減價。

怎麼做：交屋當天帶著說明書和現況確認書逐項對，發現任何一項對不上，當場用 LINE 或 email 通知，把日期、地點、狀況、照片留下來。工具不重要，重點是留得下紀錄、看得出時間。