同一個林口，為什麼 A7、A8、A9 價差這麼大？我把三區近一年實登拉出來，發現差的不是「哪一站」
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- 區級中位（近一年大樓成交、扣掉車位價與車位坪自算）：A7 43.3 萬/坪（523 筆）、A8 43.0 萬/坪（65 筆）、A9 49.4 萬/坪（845 筆）。
- 但這三個數字不能直接比。 把屋齡拆開才看得到真相：同樣是 8 年內的新房，A7 44.0 萬、A8 49.4 萬、A9 55.9 萬——A8 一點都不便宜。
- A8 的區級中位之所以看起來最低，是因為它近一年成交有 68% 是 15 年以上的老房（A7 只有 0.4%）。拿 A8 的 43.0 萬去跟 A7 新成屋比，你比錯了。
- 總價差最多的其實是坪數，不是單價：三區扣車坪中位 A7 29.5 坪、A8 27.7 坪、A9 35.2 坪。同樣三房，總價中位 A7 1,700 萬、A8 1,490 萬、A9 2,280 萬。
- 每個數字都附價格帶（中間一半的人買在哪一段）：屋主開價超出這一段，就要問為什麼。
- A7 便宜的那一成多，你是拿東西換的——不是「還沒漲到」。換的是什麼，第五段寫得很白。
- 資料期間：114/06/01–115/05/31（民國）內政部實價登錄成屋的大樓成交（住宅大樓、華廈、套房；不含公寓、透天、一樓，跟樂居網同一個算法），已剔除親友／員工等特殊關係案件，單價一律 (成交總價 − 車位價) ÷ 扣掉車位的坪數。
瑞瑞這邊想跟你說…… 這篇是我自己把內政部實價登錄的原始檔拉下來重算的，不是抄任何一家網站的建案表。我會特別強調「自己算」，是因為網路上大部分的三區價格表有兩個問題：一是沒交代單價有沒有扣車位（有沒有扣，同一筆可以差到 5 萬一坪以上）；二是把預售、新成屋、中古屋混在同一張表，那張表看起來很整齊，但它其實在比不同的東西。這篇的算法我寫在 Part 2 開頭，你想自己驗算可以照著做。另外先講清楚：這是我的整理跟判讀，不是預測，也不是叫你現在去買或不買。
一、為什麼同一個「林口」，會跨到兩個縣市？
先講一件很多人從雙北看過來會搞混的事：林口新市鎮當年是分四區、一區一區辦市地重劃的，範圍橫跨新北市林口區（還帶到一部分泰山）和桃園市龜山區。
哪一區在哪裡，我照當年台灣省住都局的分期表整理：
| 分區 | 原訂開發年份 | 大致在哪 | 屬於 |
|---|---|---|---|
| 第一區（第一期） | 1979–1982 | 林口的仁愛、麗林、南勢、東勢、麗園一帶，加上龜山的樂善、公西、文化一帶 | 橫跨新北林口＋桃園龜山 |
| 第二區（第二期） | 1983–1985 | 龜山的公西、大湖、大華、大崗一帶 | 桃園龜山 |
| 第三區（第三期） | 1986–1989 | 林口的南勢、湖南一帶 | 新北林口 |
| 第四區（第四期） | 1990–1995 | 林口的中湖、林口、西林、東林一帶 | 新北林口 |
表上的年份是 1985 年的「原訂」時程。實際上三、四區後來延後，民國 77 年才決定兩區同時開發，新北市政府現在把它叫「第三期（三、四區）」，範圍還包含一部分泰山。
大家口中的「大林口」，指的其實是「林口特定區計畫」這個都市計畫的範圍。它不只有新北市林口區，也包含桃園市龜山區的一部分。所以同樣被叫做林口的三個站，行政區分屬兩個直轄市：
- A7 體育大學站周邊 → 桃園市龜山區
- A8 長庚醫院站周邊 → 主要是桃園市龜山區（長庚醫院、環球購物中心這一帶）
- A9 林口站周邊 → 新北市林口區
這條市界不是行政上的小事。它會實際影響到你的房屋稅地價稅開單的縣市、學區怎麼劃、還有某些購屋補貼方案的縣市總價門檻。很多人是簽約前才發現「原來我買的林口在桃園」。
三個站，本來就是三種產品
| A7 體育大學站 | A8 長庚醫院站 | A9 林口站 | |
|---|---|---|---|
| 行政區 | 桃園市龜山區 | 桃園市龜山區 | 新北市林口區 |
| 開發階段 | 最晚、還在大量交屋 | 最早、幾乎開發飽和 | 成熟、案量仍大 |
| 機能核心 | 華亞科技園區、樂善／文青兩個生活圈 | 林口長庚醫院、環球購物中心 | 三井 Outlet、家樂福商圈 |
| 主力產品 | 新成屋與預售為主，中小坪數多 | 新案少、規模小，市場以中古屋為主 | 新舊都有，中大坪數選擇多 |
| 買方輪廓 | 首購、園區上班族、預算有限的年輕家庭 | 醫療與園區相關、在地換屋 | 在地換屋、從雙北搬過來的家庭 |
A9 自己還會再分前、中、後段：前段是三井 Outlet 那一圈，最熱鬧、大坪數指標案最多；中段繞著家樂福商圈，學校跟公園多一點；後段靠中山路、中華路那邊，離捷運站遠、安靜，價格在 A9 裡面相對低。
樂居網就是照這樣分塊在統計房價的。拿他們的數字來看（只算大樓、扣掉車位、近一年，2026 年 9 月查）：前段三井 Outlet 生活圈約 63 萬/坪、中段家樂福生活圈約 57 萬、後段北側生活圈約 49 萬；西邊的南勢生活圈約 55 萬。
🚇 交通我直接查了桃園捷運公司官網（2026 年 9 月查）：
- 從台北車站搭機場捷運：到 A7 普通車約 24 分鐘；到 A8 直達車約 23 分鐘、普通車約 28 分鐘；到 A9 普通車約 34 分鐘。
- 直達車只停 A8，A7、A9 只有普通車停。離峰時段直達車、普通車大約各 15 分鐘一班，尖峰另有加班車。
- 上面是列車的行駛時間，不含你走到車站、等車的時間。
- 林口輕軌（新北市規劃的「林口線」）還沒動工。 新北市捷運局今年 4 月說明：林口線 2025 年 9 月獲交通部同意納入優先推動路網，現在還在做可行性研究；規劃全長 8.22 公里、12 座高架車站，會用空橋接到 A8、A9。官方還沒公布通車時間，所以我不寫「以後幾分鐘」。
好，前面是背景。接下來才是這篇真正想給你的東西。
我把內政部實價登錄的原始成交檔拉下來，篩出 114/06/01 到 115/05/31 這一年、三區成屋的大樓成交（住宅大樓、華廈、套房；預售屋沒有完工年份、沒辦法照屋齡拆，所以不算），剔掉備註寫著親友、員工這類特殊關係的案件，然後每一筆都用同一個算法重算單價。
公寓、透天、一樓不算進來，這跟樂居網的算法一樣。林口的買方買的幾乎都是大樓，把透天跟一樓店面混進來，只會把數字拉歪。
單價 =（成交總價 − 車位價）÷（建物總坪數 − 車位坪數）
有些成交的車位沒有單獨登記價錢，我就補同一個社區最近一筆車位的成交價，再照上面扣掉，不會當成車位免費。
這一步很重要。實登上直接看到的「單價」是把車位的錢跟車位的坪數都算在裡面的，車位坪數大、單價就被稀釋得比較低。沒扣車位的單價拿來跨區比，比的是誰車位大，不是誰房子貴。
還有一件事：每個數字我都給你兩個。 一個是中位數，就是把一年的成交從便宜排到貴，站在正中間的那一筆；另一個是價格帶，就是中間一半的人買在哪一段。我不用平均數，因為一兩筆特別貴的成交就會把平均拉走，中位數不會。
價格帶這樣用：屋主開價落在這一段裡面，就是正常行情；比這一段還高，就要問它憑什麼——樓層、景觀、屋況，還是單純開得比較高。
先看三區的區級中位數
| 區域 | 近一年大樓成交筆數 | 扣車單價中位 | 中間一半落在 | 總價中位 | 扣車坪中位 |
|---|---|---|---|---|---|
| A7（龜山） | 523 | 43.3 萬/坪 | 40.0–46.0 萬 | 1,450 萬 | 29.5 坪 |
| A8（龜山） | 65 | 43.0 萬/坪 | 37.4–47.8 萬 | 1,250 萬 | 27.7 坪 |
| A9（林口） | 845 | 49.4 萬/坪 | 43.1–56.3 萬 | 1,866 萬 | 35.2 坪 |
結論先講：A9 比 A7 貴 6.1 萬一坪，大約貴一成四。但如果你看到這裡就以為「A8 最便宜」，那你會買錯房子。
你可能以為的：A8 有長庚、有環球、機能最成熟，怎麼可能最便宜。
實際上：這張表在騙你，但不是數字錯了，是三區在賣的東西根本不一樣。
A8 的 43.0 萬是假的便宜——它 68% 的成交是老房
我把同一批資料照屋齡再切一次，整件事就攤開了：
| A7 | A8 | A9 | |
|---|---|---|---|
| 8 年內新房｜單價中位 | 44.0 萬（41.5–46.4） 450 筆・占 86% |
49.4 萬（45.4–53.7） 14 筆・占 22% |
55.9 萬（52.0–59.1） 410 筆・占 49% |
| 9–14 年｜單價中位 | 37.3 萬（34.0–39.9） 71 筆・14% |
40.6 萬 7 筆・11%，太少不給範圍 |
45.0 萬（39.8–48.5） 152 筆・18% |
| 15 年以上老房｜單價中位 | 39.3 萬 2 筆・0.4%，太少不給範圍 |
38.9 萬（36.8–44.3） 44 筆・68% |
43.0 萬（38.8–46.7） 282 筆・33% |
看懂了嗎。
A7 近一年的成交，86% 是 8 年內的新房；A8 有 68% 是 15 年以上的老房。 那張區級中位表之所以讓 A8 看起來最便宜，不是因為 A8 這個地段便宜，是因為它現在在市場上流動的，大部分是林口最老的那一批房子。
真正要擔心的不是「A7 比 A9 便宜一成多」——那個差距一看就懂。要擔心的是 A8 那個 43.0 萬：同樣買 8 年內的新房，A8 是 49.4 萬，比 A7 的 44.0 萬貴了 5.4 萬一坪，一間 30 坪就是 162 萬的差距。你如果拿網路上的區級均價表去談 A8 的新成屋，你會覺得屋主在亂開價——其實是你手上的那張表把新舊混在一起了。
（老實說 A8 這一年的樣本數很小，65 筆而已，拆到新房只剩 14 筆。所以 A8 的新房單價我會說「方向是這樣」，不會拿它當精準的行情。這點我不藏。）
總價差最大的不是單價，是坪數
這一條是給從雙北看過來的換屋族的，我覺得比第一條重要。
| A7 | A8 | A9 | |
|---|---|---|---|
| 扣車坪中位 | 29.5 坪 | 27.7 坪 | 35.2 坪 |
| 總價中位 | 1,450 萬 （1,280–1,722） |
1,250 萬 （1,050–1,560） |
1,866 萬 （1,500–2,580） |
A9 的單價比 A7 高一成四，但總價中位高了 416 萬。多出來的錢，超過一半不是買貴，是買大——A9 的扣車坪中位比 A7 多了 5.7 坪。
因為 A7 這幾年交屋的新案，主力產品就是兩房跟小三房（近一年成交裡兩房 296 筆、三房 184 筆）；A9 有大量中大坪數的選擇，三房 365 筆、四房 91 筆。
所以「A7 比較便宜」這句話，嚴格講應該改成：A7 賣的房子比較小，單價也比較低一點。 這兩件事要分開看，不然你在算預算的時候會一直抓錯數字。
同樣是三房，三區差多少
把房數固定下來比，才是你真的要做的那個決定：
| 房數 | A7 總價中位 | A8 總價中位 | A9 總價中位 |
|---|---|---|---|
| 兩房 | 1,350 萬（1,230–1,460） 296 筆 |
1,288 萬（1,045–1,444） 27 筆 |
1,634 萬（1,395–1,892） 314 筆 |
| 三房 | 1,700 萬（1,558–1,892） 184 筆 |
1,490 萬（1,103–1,651） 18 筆 |
2,280 萬（1,750–2,890） 365 筆 |
| 四房 | 1,862 萬（1,744–2,065） 28 筆 |
樣本太少不列 | 2,728 萬（1,972–3,700） 91 筆 |
同樣三房，A9 比 A7 貴 580 萬。 這不是零頭：如果多出來的錢都靠房貸補，用央行公布的五大銀行 8 月平均房貸利率 2.321%、30 年本息平均攤還算，每個月要多繳大約 2.2 萬，繳 30 年。
而 A8 的三房中位 1,490 萬看起來最甜——但請回去看第 2 條，A8 賣的三房大部分是 15 年以上的中古屋，跟 A7 的新成屋三房不是同一種商品。
A7 便宜的那一成多，你是拿什麼換的
這一段網路上查不到，是俊傑跟我這幾年一間一間走出來的。
我把這幾年俊傑跟我寫在自己那張建案地圖上的客戶版筆記整理一下，A7 帶看要先講清楚的「抗性」，其實高度重複：
- 樓下沒有東西可以買。 很多社區的日常採買要騎車去樂善舊商圈或 A8 長庚商圈，走路到不了。這不是個案，是 A7 好幾個生活圈現在的真實狀況。
- 走路到捷運站沒有想像中近。 A7 很多社區到站是 700 公尺到 1.5 公里，走起來大約 9 到 20 分鐘；真的要通勤，多數人還是騎車轉乘。
- 客廳暗廳。 為了在小坪數切出房間數，A7 不少兩房跟小三房的客廳是間接採光，白天不開燈會偏暗。看格局圖時注意兩件事就看得出來：客廳有沒有直接對外的窗，還有房子朝哪個方向。
- 景觀變數。 龜山第三公墓（我們叫福地）在部分社區的特定面向看得到；另外重劃區還有很多空地沒蓋，你現在的視野未來可能被擋掉。
- 車位型態。 A7 大部分是坡道平面車位，實登成交裡 95% 是平面；只有少數社區混配機械車位。開休旅車的，看房前先問清楚這一戶配的是哪一種。
- 梯戶比。 A7 有幾個千戶級的大案，單層十戶共用三部電梯；也有一層兩三戶的小案。這兩種住起來差很多，但單價上看不出來。
A9 貴的那一段，有相當一部分就是在買這些東西的反面——樓下有商場、走得到捷運站、社區小一點、視野乾淨。
所以「A7 CP 值高」跟「A9 太貴」這兩句話，其實在講同一件事的兩面。 你要決定的不是哪一區比較好，是這些東西裡面，哪幾項是你不能犧牲的。
那，你該看哪一區？
如果你手上是 1,300 到 1,600 萬、要兩房或小三房、而且有車 —— A7 現在的產品線幾乎是為你設計的。但請把「樓下沒東西買」「走路到站不近」這兩件事當成事實接受，不要當成「以後會變好」的期待去買。
如果你要的是三房以上、小孩已經在念書、而且希望下樓就有生活 —— 那你要看的是 A9，預算請往 2,280 萬那條線去抓，不是 1,700 萬。拿 A7 的價格去看 A9 的三房，你會看半年然後放棄。
如果你的預算卡在中間、又想要成熟機能 —— A8 值得看，但請認清楚你看的多半是 15 年以上的中古屋。那不是壞事，屋況好的中古屋在 A8 很搶手；只是你要把「屋齡」這件事放進價格裡一起談，而不是拿網路上的區域均價去質疑屋主。
我能幫你做的就是把這些數字攤開給你看。至於你這個家適合哪一種——那個答案在你家的作息裡，不在我的表格裡。
俊傑帶你看的時候，會再跟你講這些（這裡不會寫）
這篇只能寫到區域層級。你如果真的約俊傑帶看，現場口頭會再告訴你：
- 手上還有哪幾個戶別沒賣掉、為什麼這幾戶特別賣不動
- 目前實際議價空間大約幾 %、什麼狀況會讓更多
- 這個建商過去其他建案的交屋糾紛紀錄
- 同一個建商在三區的案子，CP 值排序
- 管委會目前運作狀況
- 分析各房型優缺點
常見問題
Q1. 林口 A7、A8、A9 現在一坪多少錢？
依內政部實價登錄 114/06–115/05 大樓成交（不含公寓、透天、一樓）、扣掉車位價與車位坪後自算的中位數：A7 約 43.3 萬/坪（中間一半落在 40.0–46.0 萬）、A8 約 43.0 萬/坪（37.4–47.8 萬）、A9 約 49.4 萬/坪（43.1–56.3 萬）。但三區的屋齡結構差很多，直接比區級中位會誤導，建議照屋齡分開看（A7 新房 44.0 萬、A8 新房 49.4 萬、A9 新房 55.9 萬）。
Q2. 林口 A7 在桃園還是新北？
A7 體育大學站周邊在桃園市龜山區。林口新市鎮分四區辦市地重劃，範圍橫跨新北市林口區（含部分泰山）和桃園市龜山區；A7、A8 在龜山這一側，A9 在林口這一側。所以「大林口」（林口特定區計畫）才會橫跨兩個直轄市。
Q3. 為什麼 A8 看起來比 A7 還便宜？
因為 A8 近一年的成交有 68% 是 15 年以上的中古屋，A7 則有 86% 是 8 年內的新房。區級中位被屋齡結構拉低了。同樣比 8 年內的新房，A8 的中位反而比 A7 高（49.4 萬 vs 44.0 萬）。
Q4. 從雙北換到林口，三房要準備多少錢？
依同一份實登資料，三房總價中位：A7 約 1,700 萬（中間一半落在 1,558–1,892 萬）、A8 約 1,490 萬（1,103–1,651 萬）、A9 約 2,280 萬（1,750–2,890 萬）。A9 的三房比 A7 貴約 580 萬，差距主要來自坪數：三房的扣車坪中位 A9 約 42.4 坪、A7 約 36.8 坪。而且 A9 的三房有將近四成是 15 年以上的中古屋，只比 8 年內新房的話，差距會更大。實際可貸與月付請以承貸銀行試算為準。
Q5. 實價登錄上的單價，為什麼跟房仲講的不一樣？
多半是「有沒有扣車位」的差別。實登頁面上的單價是把車位的價格與車位坪數一起算進去的，車位坪數大就會把單價稀釋掉。跨區或跨社區比價時，一律要用「(總價 − 車位價) ÷ 扣掉車位的坪數」重算，不然比的是車位不是房子。
Q6. A9 的前段、中段、後段差在哪？
前段是三井 Outlet 那一圈，最熱鬧、大坪數指標案集中；中段以家樂福商圈為核心，學校與公園多；後段靠中山路、中華路一帶，離捷運站較遠但安靜，價格在 A9 裡相對低。價格上，樂居網照這樣分塊統計（只算大樓、扣掉車位、近一年，2026 年 9 月查）：前段三井 Outlet 生活圈約 63 萬/坪、中段家樂福生活圈約 57 萬、後段北側生活圈約 49 萬，西邊的南勢生活圈約 55 萬。這組數字跟本文一樣只算大樓、扣車位、不含一樓，但樂居把預售屋也算進去、用的是平均數，本文只算成屋、用中位數，兩組數字不能直接比，看高低順序就好。
Q7. A7 現在買會不會太早？
我不做預測，我只能告訴你現在的事實：A7 近一年大樓成交 523 筆，86% 是 8 年內的新房，代表它正在大量交屋、供給很足。供給足的時候買方選擇多、比較談得動；但也代表樓下的商業機能、生活便利性還在跟著人口慢慢長。這兩件事要一起看。
Q8. 林口輕軌會通到哪裡？什麼時候通車？
林口輕軌在官方的名字叫「林口線」，目前還在可行性研究階段、尚未動工，官方也還沒公布通車時間。依新北市捷運局 2026 年 4 月的說明：林口線 2025 年 9 月 9 日獲交通部同意納入優先推動路網；規劃全長 8.22 公里、12 座高架車站，其中兩站會用空橋銜接機捷 A8 長庚醫院站和 A9 林口站；新北和桃園正把它跟桃園的「長庚線」合併推動，叫「新桃林線」。
還是不確定你該看哪一區？
留言或私訊跟我說你的狀況——想看 A7、A8 還是 A9、要幾房、大概抓多少總價，我幫你把三區攤開來比給你看。
林口專業房仲｜林口的事情，我們夫妻倆來跟你說。本文由 黃瑞璿・王俊傑（不動產經紀營業員）整理撰寫。經紀業：采濬不動產有限公司（加盟店）。 文中所有成交數字均為內政部實價登錄公開資料自行整理計算，算法見 Part 2 開頭；個案實際成交條件請以實價登錄與現場查證為準。